2025年中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展歷程、產業(yè)鏈圖譜、發(fā)展現狀及未來前景研判：商業(yè)地產迎來全新變局，行業(yè)加速輕資產化轉型步伐[圖]

內容概要：2024年，中國宏觀經濟延續(xù)恢復向好態(tài)勢，外需有所回暖，但內需仍面臨較大挑戰(zhàn)，房地產市場于四季度在核心城市出現一定回暖跡象，但整體仍處于調整轉型過程中。在商業(yè)地產領域，銷售端延續(xù)去庫存態(tài)勢，新增供應持續(xù)縮減，開發(fā)投資低迷。運營方面，部分一線城市商場類物業(yè)出現企穩(wěn)改善跡象，但辦公樓物業(yè)出租率和租金水平均仍處于下行通道。從開發(fā)投資端來看，2024年商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資完成額延續(xù)下行趨勢但降幅有所收窄。2024年，我國商業(yè)營業(yè)用房完成開發(fā)投資額6943.97億元，同比下降13.9%；辦公樓完成開發(fā)投資額4159.88億元，同比降低9%。

上市企業(yè)：保利地產（600048）、大悅城（000031）、綠地控股（600606）、華僑城A（000069）、龍湖集團（00960）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）、旭輝控股集團（00884）、新城控股（601155）、越秀地產（00123）、太古地產（01972）、華潤置地（01109）、王府井（600859）

相關企業(yè)：大連萬達集團股份有限公司、中國融通房地產集團有限公司

關鍵詞：商業(yè)地產產業(yè)鏈、商業(yè)地產發(fā)展現狀、商業(yè)地產競爭格局、商業(yè)地產發(fā)展趨勢

一、商業(yè)地產行業(yè)概述

商業(yè)地產，指作為商業(yè)用途的地產，故又名做商鋪地產。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等。商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。

我國商業(yè)地產行業(yè)起步較晚，但發(fā)展速度較快。我國商業(yè)地產起步于20世紀90年代初，最早在北京、上海出現成規(guī)模的百貨店，并逐步擴展到中小城市。20世紀90年代中期在百貨店的基礎上，將餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)小規(guī)模引入，形成購物中心。進入21世紀后，我國商業(yè)地產開發(fā)投資進入快車道。2010年以前，我國商業(yè)地產開發(fā)模式主要以模仿香港和日本為主，進入2010年，新代際的消費者分化出來，產生了更多元、差異化的訴求。而在二、三線城市復制的同時，一線城市已經完成了中心商務區(qū)的布局，新商業(yè)綜合體則把目光投向了場景的營造，以此尋找新機會點。從2019、2020年開始，城市進入了存量改造和城市更新的階段。伴隨大量新興國潮、主理人、生活方式品牌被新一代消費者認可，更多個性化的、非標準化的商業(yè)地產項目逐一出現，為非標產品的打造提供了參考案例。

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《中國商業(yè)地產行業(yè)市場運營態(tài)勢及投資前景研判報告》

二、商業(yè)地產產業(yè)鏈

商業(yè)地產產業(yè)鏈上游為地產開發(fā)、設備供應；中游為物業(yè)服務、商業(yè)地產運營以及商業(yè)地產交易；下游則是個人或者企業(yè)租賃或購買后進行居住、商業(yè)、辦公和其他用途。商業(yè)地產行業(yè)產業(yè)鏈主要指的往往是上游的地產開發(fā)和中游的運營環(huán)節(jié)。目前，我國房地產行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內的企業(yè)數量較多，我國商業(yè)地產行業(yè)上游房地產開發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產、萬科地產和恒大地產等；設備供應商則種類較多，目前商業(yè)地產的設備需求逐漸向智能化、自動化發(fā)展，因此主要以大華股份、海康威視以及西門子電器等科技公司為主。且隨著我國房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，行業(yè)內部開始整合，大部分的商業(yè)地產企業(yè)往往都是多元化經營，不僅僅從事商業(yè)地產的開發(fā)，還涉及運營、交易以及住宅類房地產的開發(fā)運營等業(yè)務。

三、中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現狀

2024年，中國宏觀經濟延續(xù)恢復向好態(tài)勢，外需有所回暖，但內需仍面臨較大挑戰(zhàn)，房地產市場于四季度在核心城市出現一定回暖跡象，但整體仍處于調整轉型過程中。在商業(yè)地產領域，銷售端延續(xù)去庫存態(tài)勢，新增供應持續(xù)縮減，開發(fā)投資低迷。運營方面，部分一線城市商場類物業(yè)出現企穩(wěn)改善跡象，但辦公樓物業(yè)出租率和租金水平均仍處于下行通道。從開發(fā)投資端來看，2024年商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資完成額延續(xù)下行趨勢但降幅有所收窄。2024年，我國商業(yè)營業(yè)用房完成開發(fā)投資額6943.97億元，同比下降13.9%；辦公樓完成開發(fā)投資額4159.88億元，同比降低9%。

2024年，我國經濟總體運行平穩(wěn)，但依然面臨著國內有效需求不足、企業(yè)經營壓力較大的挑戰(zhàn)。房地產作為重點風險領域之一，新開工面積降幅均有所擴大，商業(yè)地產新增供應量顯著下滑。2024年，中國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積為4980.32萬平方米，同比下降23.3%；辦公樓新開工施工面積為1892.93萬平方米，同比下降27.7%。分發(fā)展區(qū)域來看，我國四大一線城市商業(yè)地產運營表現分化，其中深圳運營表現改善、上海運營表現企穩(wěn)、北京和廣州仍處于以價換量的租金下行階段。寫字樓方面，四大一線城市寫字樓租金水平均尚未止跌，空置率上升至20%左右且尚未完全企穩(wěn)。再次背景下，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標志著基礎設施REITs進入常態(tài)化發(fā)行階段。未來，隨著消費基礎設施REITs逐步發(fā)展完善，將有望成為商業(yè)地產企業(yè)的重要退出途徑，從而有效解決了商業(yè)地產領域長期存在的資金退出難題，有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

2024年，實體商業(yè)運營面臨較大挑戰(zhàn)，宏觀經濟增速影響辦公樓需求，商業(yè)地產整體去化承壓，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售額降幅均在10%以上。從不同業(yè)態(tài)來看，限額以上零售業(yè)單位中，百貨店和品牌專賣店零售額均有小幅下降，而實物商品網上零售額增幅超7%，實體商業(yè)運營在電商沖擊下仍面臨較大挑戰(zhàn)。2024年，商業(yè)營業(yè)用房銷售額面積為5986.25萬平方米，同比下降5.9%，降幅有所擴大。辦公樓方面，宏觀經濟景氣度和租金水平的整體持續(xù)下調對辦公樓銷售形成較大壓力，2024年辦公樓銷售面積為2402.81萬平方米，同比下降11.5%。

四、中國商業(yè)地產企業(yè)競爭格局

目前，我國商業(yè)地產投資建設活動最活躍的地區(qū)包括廣東省、江蘇省、上海市、浙江省、北京市等東部地區(qū)，其經濟發(fā)展速度較快，商業(yè)集合體較為完善，吸引大量企業(yè)駐扎。近年來，我國商業(yè)地產龍頭企業(yè)逐步由銷售轉向持有運營；疊加城鎮(zhèn)化發(fā)展進入穩(wěn)步增長階段，企業(yè)投資拿地更加審慎。因此，輕資產管理模式越來越受到企業(yè)重視。大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司、華潤置地、保利地產、大悅城、龍湖集團、萬科、招商蛇口、新城控股、太古地產等企業(yè)榮登2024年中國商業(yè)地產百強企業(yè)。

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1、華潤置地有限公司

華潤的前身是于1938年在香港成立的“聯和行”。1948年聯和進出口公司改組更名為華潤公司。2000年以來，經過兩次“再造華潤”，華潤奠定了目前的業(yè)務格局和經營規(guī)模，現已發(fā)展成為業(yè)務涵蓋大消費、綜合能源、城市建設運營、大健康、產業(yè)金融、科技及新興產業(yè)6大領域。華潤置地有限公司是華潤（集團）有限公司旗下負責城市建設運營的業(yè)務單元，于1994年改組成立。經過三十年的發(fā)展，已布局內地及香港等境內外85座城市，是綜合實力領先的城市投資開發(fā)運營商。面向“十四五””，華潤置地以“城市投資開發(fā)運營商”的戰(zhàn)略定位為指引，構建了開發(fā)銷售型業(yè)務、經營性不動產與資管業(yè)務、輕資產管理業(yè)務三大主營業(yè)務與生態(tài)圈要素型業(yè)務有機聯動的“3+1”一體化業(yè)務模式，業(yè)務涵蓋住宅、公寓、購物中心、寫字樓、酒店、商業(yè)運營、物業(yè)管理、長租公寓、城市代建、文體、城市更新、城市運營等領域，構建城市投資開發(fā)運營生態(tài)圈。2024年上半年，華潤置地營業(yè)收入為791.3億元，同比增長8.4%。其中，開發(fā)銷售型業(yè)務營業(yè)額為591.3億元，同比增長8.3%。

2、龍湖集團控股有限公司

龍湖集團1993年創(chuàng)建于重慶，聚焦開發(fā)、運營、服務三大板塊，發(fā)揮地產開發(fā)、商業(yè)投資、資產管理、物業(yè)管理、智慧營造五大航道協同效應，實現一、二線高能級城市的全面布局。與此同時，龍湖持續(xù)提升各航道運行能力，實現經營性現金流為正的內生式增長，并不斷優(yōu)化提升資產質量，實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。龍湖商業(yè)以“天街”及“星悅薈”為產品品牌，堅定輕重并舉戰(zhàn)略，實現一、二線高量級城市網格化布局。截至2024年6月底，龍湖商業(yè)累計已開業(yè)運營商場91座，合作品牌超6800家。2024年上半年，龍湖集團營業(yè)收入為468.55億元，同比下降24.48%。

五、中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展趨勢研判

1、行業(yè)發(fā)展將進一步下沉

近年來，各城市消費力增長乏力，我國商業(yè)地產行業(yè)繼續(xù)承壓。但隨著我國經濟的持續(xù)向好，國民消費水平將不斷提高，尤其是新一線城市和二、三線城市的消費能力將不斷升級，新一線城市和二、三線城市消費需求缺口更大，市場潛力更大?；诖松虡I(yè)地產企業(yè)將重點布局新一線及二、三線城市發(fā)展，尋求業(yè)績突破點。此外，隨著經濟的快速發(fā)展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發(fā)生深刻變化，消費分級現象也更加突出。行業(yè)內領頭企業(yè)將融合各類人群消費特點，開發(fā)個性化、多元化融合商業(yè)模式，以滿足不同消費者的需求。

2、行業(yè)加速輕資產化轉型步伐

隨著國家在房地產行業(yè)三道紅線政策的下臺，越來越多的地產企業(yè)開始走向輕資產化運營的道路，開發(fā)與運營逐漸開始剝離，輕資產化運營成為行業(yè)趨勢。在輕資產化運營模式下，企業(yè)無需投入大量的資金用于土地購置和項目開發(fā)，而是通過與合作伙伴的緊密合作，共同分享項目的收益。在這一大背景下，企業(yè)將逐步優(yōu)化內部管理、提升服務質量等方式，提升運營效率和市場競爭力，為整個商業(yè)地產行業(yè)的健康發(fā)展注入新的活力。

以上數據及信息可參考智研咨詢（rainbowgiftswholesale.com）發(fā)布的《中國商業(yè)地產行業(yè)市場運營態(tài)勢及投資前景研判報告》。智研咨詢是中國領先產業(yè)咨詢機構，提供深度產業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業(yè)咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。