2018年中國人口老齡化對商品住宅開發(fā)行業(yè)的影響分析及預(yù)測【圖】

    商品住宅開發(fā)經(jīng)過近 20 年的高速發(fā)展，隨著人口拐點出現(xiàn)、城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入后半程，行業(yè)中長期發(fā)展面臨一定程度的隱憂——

    ①人口出生高峰期已過：隨著 20 世紀(jì) 80 年代人口出生高峰期的逝去，我國人口出生率呈現(xiàn)回落趨勢，短期難以顯著回升；

中國人口出生高峰期已過

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    ②置業(yè)人口面臨拐點：人們普遍將 20~65 歲的人口歸為置業(yè)人口，將 20~45 歲的人口歸為剛需人口。從置業(yè)人口來看，近三年增長已趨于平緩，同時置業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎赜?2014 年開始回落，置業(yè)人口面臨下行拐點。從剛需人口來看，2011 年為近十多年的高點，2012 年步入回落趨勢，預(yù)計在行業(yè)未發(fā)生明顯變化的情況下，中短期趨勢難以扭轉(zhuǎn)。

置業(yè)人口面臨拐點

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剛需人口拐點已現(xiàn)

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    ③人口老齡化拐點已現(xiàn)：從撫養(yǎng)比的角度，非勞動年齡人口對勞動年齡人口的比率在 2012 年出現(xiàn)上行拐點，其中主要是老年人口數(shù)上升較快。

撫養(yǎng)比在 2012 年出現(xiàn)拐點

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人口老年化顯著

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    ④城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程：雖然我國城鎮(zhèn)化率仍有提升空間，但大部分省及直轄市已處于城鎮(zhèn)化的后半程。

省級直轄市城鎮(zhèn)化率

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    二、當(dāng)前處于小周期降溫階段

    當(dāng)主要指標(biāo)累計同比增速見頂回落，即可判斷行業(yè)步入小周期衰退期。本輪小周期衰退期始于 2016 年 4月份（確認(rèn)的時點為 2016 年 6 月），當(dāng)前仍在處在這一階段——基本面：新建商品房銷售面積、銷售額、施工、新開工等累計同比增速持續(xù)回落，最新數(shù)據(jù)較本輪小周期繁榮頂點均有大幅回落；資金面：房企到位資金大幅回落，按揭貸款利率呈現(xiàn)攀升趨勢。

    1、行業(yè)基本面大部分指標(biāo)見頂回落

    A）銷售增速保持回落態(tài)勢

    2017 年 1-10 月，銷售面積累計同比增速為 8.2%，較 2016 年 1-4 月（本輪繁榮頂點的為 2016 年 4 月）回落 28.3 個百分點；銷售額累計同比增速為 12.6%，較 2016 年 1-4 月回落 43.3 個百分點，商品房銷售處于顯著降溫態(tài)勢。

商品房銷售面積累計同比持續(xù)下降

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商品房銷售額累計同比持續(xù)下降

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    B）新開工與施工均處于顯著降溫態(tài)勢

    2017 年 1-10 月，房屋施工面積累計同比增速為 2.9%，較 2016 年 1-4 月回落2.9 個百分點；新開工面積累計同比增速為 5.6%，較 2016 年 1-4 月回落 15.8個百分點，均處于降溫通道。

施工面積累計同比增速繼續(xù)回落

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新開工面積累計同比增速繼續(xù)回落

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    C）房地產(chǎn)投資增速震蕩回落

    2017 年 1-10 月，房地產(chǎn)投資累計同比增速為 7.8%，延續(xù) 2017 年 4 月高點以來的震蕩回落趨勢。

2017 年 1-10 月房地產(chǎn)投資累計同比震蕩回落

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    2、資金面處于偏緊狀態(tài)

    A） 房企開發(fā)資金持續(xù)回落

    2017 年 1-10 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為 7.4%，較 2016 年 1-5月的高點回落 9.4 個百分點，其中，個人按揭貸款同比增速為-1%，較 2016 年1-5 月回落 59.5 個百分點；定金及預(yù)收款累計同比增速為 14.8%，較 2016 年1-5 月回落 20.4 個百分點。

房企開發(fā)資金累計同比增速持續(xù)回落

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個人按揭與定金及預(yù)收款累計同比增速持續(xù)回落

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    B）購房貸款利率持續(xù)上升

    2017 年以來房貸利率呈現(xiàn)上升趨勢， 2017 年 10 月全國平均首套房及二套房平均貸款利率分別為 5.3%、5.66%，較 2017 年 1 月分別上升了 0.84 和 0.26 個百分點。房貸利率的連續(xù)上升反映出銀行信貸收緊，居民購房需求繼續(xù)受抑制，行業(yè)仍將持續(xù)降溫。

2017 年購房貸款利率上升

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    3、預(yù)計 2018 年行業(yè)將進(jìn)一步降溫，部分指標(biāo)將出現(xiàn)負(fù)增長

    2017 年以來，從中央到地方出臺的“打壓、收緊”為基調(diào)的調(diào)控政策已成為常態(tài)，而十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，更是體現(xiàn)出調(diào)控的多層次性與長效性，這意味著行業(yè)調(diào)控將維持，行業(yè)小周期衰退格局仍將延續(xù)，我們對 2017 及 2018 年行業(yè)基本面做出如下判斷：一、 預(yù)計 2017 年房地產(chǎn)投資增速 5~7%、新開工 3%、銷售面積 6%、銷售額9%；二、 預(yù)計 2018 年房地產(chǎn)投資增速 3%~5%，新開工面積、銷售面積和銷售額均負(fù)增長，增速為-5%~-10%。若 2018 年政策不能適時放松，2019 年行業(yè)衰退將擴(kuò)大。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國商品住宅開發(fā)市場專項調(diào)研及投資前景分析報告》