2018年中國(guó)公寓租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)空間分析【圖】

    一、公寓租賃發(fā)展原因：一二線城市流動(dòng)人口過(guò)多、房?jī)r(jià)過(guò)高

    我國(guó)公寓租賃需求日漸旺盛，主要有兩點(diǎn)原因：

    流動(dòng)人口向一二線核心城市集聚，且平均年齡低、居留時(shí)間長(zhǎng)，有租房需求。1）假設(shè)以非戶籍人口定義流動(dòng)人口，發(fā)現(xiàn)，2005-2015 年十年間，一二線核心城市流動(dòng)人口比例（（常住人口-戶籍人口）/常住人口）進(jìn)一步提升，十大核心城市流動(dòng)人口比例從24%升至36%，其中，北上深流動(dòng)人口比例從34%提升至45%；2）流動(dòng)人口整體年齡偏小，2014 年平均年齡僅為28.1 歲，積蓄有限；3）流動(dòng)人口在當(dāng)?shù)氐钠骄幼r(shí)間為56.9 個(gè)月，半數(shù)流動(dòng)人口有意愿繼續(xù)在流入地居住五年以上，其中上海、北京有長(zhǎng)期居住意愿的比例均高于全國(guó)平均，分別為67.4%、62.7%。

流動(dòng)人口年輕化，平均年齡僅28.1 歲（2015 年）

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)深度調(diào)查及未來(lái)前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    一二線城市房?jī)r(jià)過(guò)高，已超月薪負(fù)荷，但租金相對(duì)較低，租房是大多數(shù)人解決住房問(wèn)題的唯一選擇。以購(gòu)買100 平米的房屋為例，根據(jù)測(cè)算，北上深需負(fù)擔(dān)的月供已高達(dá)平均工資的180%，此外，廈門、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超過(guò)月薪的100%。與此同時(shí)，這些城市的平均月租僅為月供的58%，說(shuō)明這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)大多數(shù)工薪階層的負(fù)荷，租房成為其解決住房問(wèn)題的唯一選擇。

北上深月供/月薪高達(dá)180%（以100 平米房屋為例）

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核心城市月租為月供的58%（以100 平米房屋為例）

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    二、 全國(guó)租賃人口已達(dá)1.9 億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億

    經(jīng)過(guò)測(cè)算，我國(guó)2015 年的租賃人口規(guī)模為1.9 億人，整體租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.14 萬(wàn)億元。

    主要假設(shè)如下：

    1）租賃人口由流動(dòng)人口及近5 年的本科以上高校畢業(yè)生構(gòu)成。

    2）不考慮戶籍人口中除大學(xué)生以外的租賃情況。

    3）潛在租賃人群租住私房比例為67.3%（《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》）。

    4）人均租房面積按20 平米計(jì)算。

    5）除一二線外城市的人均每月租金取《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中流動(dòng)人口平均租金367 元。

    我國(guó)公寓租賃市場(chǎng)規(guī)模已破萬(wàn)億，其中一半來(lái)自一線城市。假設(shè)公寓租賃市場(chǎng)全部且僅來(lái)自流動(dòng)人口，根據(jù)測(cè)算，截至2015 年底，我國(guó)共有流動(dòng)人口2.61 億，人均月租395 元，每年貢獻(xiàn)的租房市場(chǎng)規(guī)模為12371 億；其中，一線城市流動(dòng)人口為0.33 億，人均月租為1462 元，對(duì)應(yīng)年租房市場(chǎng)規(guī)模5815 億；一線城市租房市場(chǎng)規(guī)模占全國(guó)總比重的47%。

一線城市租賃市場(chǎng)規(guī)模占比近3 成

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    從一線城市自身結(jié)構(gòu)看，租房面積占存量房屋總面積的24%，租房在一線城市已成為常態(tài)。根據(jù)測(cè)算，北京、上海、深圳住房存量面積合計(jì)為17.4 億平方米，而目前三大城市對(duì)應(yīng)的租房規(guī)模已為6.6 億平米，占存量住宅總面積的38%，說(shuō)明租房在一線城市已成為常態(tài)，在一線城市土地稀缺、高知群體不斷集聚的背景下，未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步提升，從而使得租房群體規(guī)模不斷擴(kuò)大。

一線城市租房面積占存量房屋總面積的24%，租房已成常態(tài)

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    二、品牌公寓的發(fā)展現(xiàn)狀分析

    1、 長(zhǎng)租公寓是行業(yè)主角，分散式和集中式各有千秋

    長(zhǎng)租公寓的真名叫做長(zhǎng)租型青年公寓。根據(jù)租賃期的長(zhǎng)短，公寓租賃行業(yè)可以分為長(zhǎng)租（租賃期一年及以上）和短租（租賃期一年以下）兩大類別，并表現(xiàn)為酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多種形態(tài)。其中，長(zhǎng)租型的青年公寓是目前租賃市場(chǎng)的發(fā)展主體，并且已吸引包括開(kāi)發(fā)商及地產(chǎn)代理商、長(zhǎng)租公寓公司、酒店集團(tuán)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等各類投資主體的關(guān)注，因此，“青年公寓”與“長(zhǎng)租公寓”有時(shí)也被混稱。

青年公寓（經(jīng)常被稱為長(zhǎng)租公寓）是公寓租賃的主體

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    1） 酒店式公寓是介于傳統(tǒng)星級(jí)酒店與普通公寓之間的中高端公寓租賃產(chǎn)品。其在產(chǎn)品形態(tài)和裝修上與中高端家庭式公寓近似，但附帶提供的服務(wù)更多。這類公寓通常月租過(guò)萬(wàn)，服務(wù)客群以外資高管等金領(lǐng)為主；租期方面，主營(yíng)長(zhǎng)租，也兼提供幾天至數(shù)月不等的短租服務(wù)；典型的企業(yè)代表為雅詩(shī)閣、輝盛閣。

    2） 快捷酒店是主打高性價(jià)比、定位中低端的短期租賃產(chǎn)品。快捷酒店主要為商旅人士提供高性價(jià)比的住宿服務(wù)，價(jià)格大多不超過(guò)300 元/晚。但伴隨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇和市場(chǎng)需求變化，以天天、如家、漢庭為代表的快捷酒店也開(kāi)始推出房間包月服務(wù)，變相成為短租公寓，但月租一般略高于青年公寓，主要因其租期靈活且提供的服務(wù)更多、更頻繁。

    3） 青年公寓的主要客群為30 歲以下的青年，目前主要的發(fā)展模式與二房東有一定相似，即從個(gè)人或企業(yè)（比如廢舊的商辦樓、廠房等）手中租入房源，通過(guò)簡(jiǎn)單裝修（提高房?jī)r(jià)）、分拆隔間（比如將客廳隔成臥室可以將兩室一廳或三室一廳的房子變成三室或四室一廳）、以及提供衍生服務(wù)（比如保潔、維修等，加收一定比例的服務(wù)費(fèi)）的方式實(shí)現(xiàn)盈利；但近年伴隨開(kāi)發(fā)商的介入和類REITs 模式的發(fā)展，也出現(xiàn)了以自持物業(yè)介入公寓租賃領(lǐng)域的情況。總體而言，青年公寓產(chǎn)品形式多樣、短租、長(zhǎng)租兼顧（主要還是以長(zhǎng)租為主）；價(jià)格涵蓋廣泛，覆蓋從學(xué)生、藍(lán)領(lǐng)到金領(lǐng)各個(gè)階層，是公寓租賃市場(chǎng)主流；包括專業(yè)化的長(zhǎng)租公寓公司（如自如、青客、蘑菇公寓、YOU+等）、開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)代理商（如萬(wàn)科、招商蛇口、世聯(lián)行）、酒店集團(tuán)（如如家酒店集團(tuán)推出逗號(hào)公寓、華住酒店集團(tuán)推出城家公寓、住友酒店集團(tuán)推出漫果公寓等）、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（如58 同城、趕集網(wǎng)、途家網(wǎng)等）對(duì)這一領(lǐng)域均已展開(kāi)布局。

    長(zhǎng)租公寓基本的模式是分散式（C2C）和集中式（B2C），兩種模式各有千秋。按照房源來(lái)源的不同，長(zhǎng)租公寓可分為分散式和集中式兩種基本模式，兩種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)：

    1） 分散式公寓的主要來(lái)源為個(gè)人房東，通過(guò)簡(jiǎn)單裝修和分拆隔間后按間（稱為“合租”）或按套（稱為“整租”）租出。分散式公寓的有兩大優(yōu)點(diǎn)：首先，分散式公寓在房源獲取上也更為容易；其次，通過(guò)提供不同標(biāo)準(zhǔn)的裝修以及“合租”和“整租”等多樣化的形式，分散式公寓面向的客群更廣，既包含面向中低端客群的優(yōu)客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。但分散式公寓的缺點(diǎn)也很明顯：一方面，由于房源來(lái)自個(gè)人房東，過(guò)于分散的房源會(huì)加大公寓管理的難度；更重要的是，過(guò)于分散的房源一方面對(duì)統(tǒng)一的裝修風(fēng)格形成挑戰(zhàn)，也會(huì)加大裝修成本（例如，在工人調(diào)配上花費(fèi)的精力和物力更多）。

    2） 集中式公寓主要指拿下整棟的工廠或者商住樓（或一棟樓的幾層），對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修后按套租出的一種公寓運(yùn)營(yíng)模式。這類公寓的優(yōu)點(diǎn)是裝修風(fēng)格統(tǒng)一、裝修成本低，管理方便，且通常設(shè)有娛樂(lè)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)等公共空間，社區(qū)氛圍良好，更受年輕人青睞；但缺點(diǎn)也很明顯：

    首先，優(yōu)質(zhì)地段的整棟房源難獲取，能否低成本獲取房源，對(duì)團(tuán)隊(duì)的談價(jià)能力是巨大的考驗(yàn)，因此，集中式公寓發(fā)展進(jìn)展較分散式公寓更緩慢；其次，集中式公寓雖然也有諸如協(xié)縱、青客等定價(jià)較低的品牌，但總體還是以中高端定位的品牌為主，因此，客群相對(duì)分散式公寓更有限，主要市場(chǎng)仍然在一線城市。

分散式和集中式各有優(yōu)缺點(diǎn)

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    2、行業(yè)整體處于起步階段，未來(lái)規(guī)模有望破千億

    我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展迅速，龍頭企業(yè)已具規(guī)模。自2010 年長(zhǎng)租公寓行業(yè)初露鋒芒至今，短短6年時(shí)間內(nèi)，我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展迅速，截至目前，行業(yè)排名前十的品牌管理房屋間數(shù)（套數(shù)）均已過(guò)萬(wàn)；其中，行業(yè)龍頭自如已在北京、上海、深圳布局公寓20 余萬(wàn)間，累計(jì)租客50 萬(wàn)。

截至2016 年年中，許多品牌公寓龍頭規(guī)模已過(guò)萬(wàn)

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    目前品牌公寓市占率比重略超1%，預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)規(guī)模可超千億。2015 年我國(guó)品牌公寓的公寓間數(shù)已超100 萬(wàn)間，預(yù)計(jì)至2020 年底會(huì)超過(guò)1000 萬(wàn)間；與此同時(shí)， 2015 年及2020 年，我國(guó)公寓租賃間數(shù)將從1.3 億間提升至1.7 億間（假設(shè)每間住兩人，自2015 年起公寓間數(shù)年增幅為5%），品牌公寓市占率比例將從0.8%升至6.0%，但和發(fā)達(dá)國(guó)家品牌公寓在租賃市場(chǎng)中25-30%平均占比相較，我國(guó)品牌公寓占比仍然較低。假設(shè)未來(lái)品牌公寓市場(chǎng)率可達(dá)10%，可未來(lái)行業(yè)規(guī)模至少可破千億。

目前我國(guó)品牌公寓占公寓租賃市場(chǎng)比重不到1%，未來(lái)還有很大發(fā)展空間

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    3、 一線城市是競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng)，部分品牌正加速向二線城市下沉

    我國(guó)知名品牌公寓大多發(fā)源自一線城市，但正在向二線核心城市加速下沉。由于一線城市租賃市場(chǎng)規(guī)模巨大，市場(chǎng)需求旺盛，我國(guó)知名品牌公寓大多緣起自一線城市；但伴隨近年來(lái)區(qū)域二線中心的崛起，流動(dòng)人口加速向二線核心城市集聚，這些城市的房?jī)r(jià)不斷提升，為品牌公寓的發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇，諸如南京、蘇州、杭州、成都、武漢、廈門等二線核心城市正在成為品牌公寓新的布局重心。

    三、影響長(zhǎng)租公寓盈利的關(guān)鍵要素及長(zhǎng)租公寓盈利情況分析

    1、長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)率具有先低后高的三階段特征

    長(zhǎng)租公寓的盈利來(lái)源可分為四部分：

    1） 批零租金差是目前大多數(shù)中低端長(zhǎng)租公寓的主要盈利來(lái)源。其包括兩部分，一是整套租入、按間租出實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)；二是通過(guò)分拆隔間、增加房間數(shù)實(shí)現(xiàn)的額外收益。

    2） 裝修投資回報(bào)為通過(guò)裝修提升的溢價(jià)。

    3） 未來(lái)租金增長(zhǎng)收益是長(zhǎng)租公寓作為二房東向房客收取的年租金漲幅高于支付給房東的租金漲幅的溢價(jià)。長(zhǎng)租公寓公司從業(yè)主端租入房屋時(shí)簽訂的租約一般至少為3-5 年，而租出房屋的租期多數(shù)為1 年；“打包租入”、“零售租出”的模式，以及一二線核心城市房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)實(shí)背景是長(zhǎng)租公寓公司能夠獲取未來(lái)租金增長(zhǎng)收益的原因。

    4） 衍生服務(wù)收入提供保潔、維修等增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)的收益，這也是專業(yè)化的長(zhǎng)租公寓公司相較于傳統(tǒng)二房東的區(qū)別所在。然而，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中低端長(zhǎng)租公寓較周圍房源租金溢價(jià)有限，一般不超過(guò)10%（溢價(jià)部分主要來(lái)自于衍生服務(wù)收入）。在租金溢價(jià)有限的背景下，控制成本是長(zhǎng)租公寓盈利的關(guān)鍵。

    伴隨管理房屋間數(shù)的增加，長(zhǎng)租公寓的間均成本先增后減，導(dǎo)致利潤(rùn)率呈現(xiàn)兩端高、中間低的三階段特征。伴隨管理房屋間數(shù)的增加，長(zhǎng)租公寓公司的盈利能力可分為先降后升的三個(gè)階段：

    1） 第一階段由于管理房屋間數(shù)不多，長(zhǎng)租公寓仍然采取傳統(tǒng)二房東的模式，主要成本開(kāi)支僅為裝修成本，盈利能力較高；

    2） 第二階段房屋管理間數(shù)已上量，長(zhǎng)租公寓公司需要在營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)上加大投入，為后續(xù)發(fā)展做準(zhǔn)備，導(dǎo)致成本顯著提升，間均利潤(rùn)率降低；

    3） 第三階段開(kāi)始，公司前期在營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)上的投入效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)（比如通過(guò)線上交租可以大大減少人力成本），公司取得規(guī)?；某杀緝?yōu)勢(shì)，同時(shí)，部分公司開(kāi)始通過(guò)運(yùn)營(yíng)模式輸出和品牌輸出的方式加速擴(kuò)張、增加盈利。

    2、 規(guī)模、品牌、空置率、融資成本是長(zhǎng)租公寓盈利的四要素

    同樣以上述規(guī)模3000 間的中低端的分散式公寓公司為例，測(cè)算發(fā)現(xiàn)：

    從長(zhǎng)租公寓的租金構(gòu)成分析，中低端長(zhǎng)租公寓的租金溢價(jià)（及租入價(jià)以外的部分）中，占比從大到小依次是批零租金差（22.9%）、裝修投資回報(bào)（15.2%）、服務(wù)溢價(jià)（4.8%），裝修投資回報(bào)和服務(wù)溢價(jià)占比過(guò)低；公司成本占比最大的幾項(xiàng)依次是房屋租入成本（60.5%）、員工工資（14.9%）、空臵率損失（10.6%）、裝修開(kāi)支（8.4%）、其他開(kāi)支（5.6%）。其中，房屋租入成本和裝修開(kāi)支壓縮空間較少，因此，公司要想控制成本只有盡量提高單位員工的產(chǎn)能、并降低空臵率損失。

批零租金差是公寓主要的租金溢價(jià)（租出價(jià)-租入價(jià)）

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在長(zhǎng)租公寓開(kāi)拓階段，員工工資成本占比甚至可能高于裝修開(kāi)支

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    擴(kuò)大規(guī)模以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)、做強(qiáng)品牌以提高租金溢價(jià)是長(zhǎng)租公寓盈利的關(guān)鍵，而保障較低的空臵率并且獲得低成本的融資則是長(zhǎng)租公寓立足和進(jìn)一步發(fā)展的根本。

    1） 要素一 ——規(guī)模：租房流程線上化和運(yùn)營(yíng)流程標(biāo)準(zhǔn)化是提高單位員工產(chǎn)能、實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)的有效方式。這一方式雖然前期投入很大（主要是需要聘用大量的IT 人員，并購(gòu)買相應(yīng)設(shè)備），但運(yùn)營(yíng)模式步入軌道后，可以通過(guò)“自動(dòng)化”，大大提高每個(gè)員工管理房屋的間數(shù)。根據(jù)測(cè)算，假設(shè)上述案例中的公司運(yùn)營(yíng)已走上軌道，當(dāng)其他條件不變時(shí)，管理房屋套數(shù)從3000 套提升至50000 套時(shí)，能夠助力公司毛利率從6%升至24%。

    2） 要素二 ——品牌：中低端公寓溢價(jià)有限，提升裝修檔次、加強(qiáng)服務(wù)，提高品牌溢價(jià)，是提升長(zhǎng)租公寓盈利能力的重要方式。根據(jù)測(cè)算，假設(shè)其他條件不變，如果長(zhǎng)租公寓往高端方向發(fā)展，相比周邊物業(yè)的租金溢價(jià)從5%增加至30%，毛利率能夠從6%提升至22%。
（實(shí)際中，高端公寓裝修成本更高，因此上述案例中實(shí)際毛利率會(huì)低于22%）

    3） 要素三 ——空臵率：在長(zhǎng)租公寓尚未形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)時(shí)，空臵率是影響公司生死存亡的關(guān)鍵，注意平穩(wěn)租房需求的季節(jié)性波動(dòng)尤為重要。根據(jù)測(cè)算，當(dāng)其他條件不變時(shí)，上述案例中的公司空臵率從10%提升至25%，公司毛利率從6%降至-9%，說(shuō)明在公寓尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)時(shí)，較大的空臵率會(huì)對(duì)公司形成重大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前行業(yè)多數(shù)成熟品牌公寓空臵率已基本將在10%以下，但由于目前長(zhǎng)租公寓租客群體多為青年，畢業(yè)季、過(guò)年等因素都可能會(huì)影響空臵率，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)形成考驗(yàn)

    4） 要素四 ——融資成本：在行業(yè)普遍盈利不高的背景下，獲取低成本、大規(guī)模的融資是保障公司加速擴(kuò)張的前提。

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    3、 集中式盈利優(yōu)于分散式，但資金和房源是兩大痛點(diǎn)

    集中式的盈利模式與分散式類似，但盈利能力更優(yōu)。集中式公寓在盈利上的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在三方面：

    1） 集中式公寓獲取房源的成本更低。以整棟方式臵入辦公樓或廠房等物業(yè)通?？梢韵硎?-7 折的折價(jià)（具體還要視情況分析），原因是整棟購(gòu)臵物業(yè)對(duì)資金量要求很大，出于流動(dòng)性考慮房東也會(huì)給予一定價(jià)格退讓。以新派公寓為例，其在北京CBD 的第一棟集中式公寓以低于市場(chǎng)價(jià)近50%的價(jià)格購(gòu)得，花費(fèi)共計(jì)1.3 億，均價(jià)2.2 萬(wàn)/平方米，遠(yuǎn)低于周邊物業(yè)4 萬(wàn)~5 萬(wàn)/平方米的均價(jià)。對(duì)于整棟租入物業(yè)也是同樣的道理。

    2） 集中式公寓裝修成本更低。集中式公寓通過(guò)一次性裝修整棟物業(yè)，可以最大化得減少工人調(diào)配和材料運(yùn)輸?shù)某杀荆诩揖与娖骱驮牧系呐可弦灿袃?yōu)勢(shì)。

    3） 集中式公寓管理成本更低。由于集中式公寓的房間較為集中，每位員工管理的房間數(shù)更多，因此人力成本顯著低于分散式。

    但集中式公寓有兩大痛點(diǎn)，導(dǎo)致其發(fā)展速度要低于分散式公寓：

    1） 痛點(diǎn)一：集中式公寓對(duì)資金量的要求更大，但我國(guó)REITs 模式尚未成熟，對(duì)融資能力形成挑戰(zhàn)。相對(duì)于分散式公寓的“零散采購(gòu)”，集中式公寓動(dòng)輒上千萬(wàn)上億的租金對(duì)長(zhǎng)租公寓公司的資金量是巨大考驗(yàn)。在國(guó)外，集中式公寓通常以REITs 模式擴(kuò)張，但這種模式目前在我國(guó)并不具備發(fā)展條件，原因有二：首先，REITs 成立的條件需有稅收優(yōu)惠，我國(guó)稅法尚不完善；更重要的是，我國(guó)目前住宅租金相比售價(jià)仍然過(guò)低，投資回報(bào)率甚至不及貸款利率，不具備REITs 發(fā)展的條件。因此，集中式公寓的發(fā)展對(duì)公司融資能力極具挑戰(zhàn)。

    2）優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)難尋，影響擴(kuò)張速度。

    目前很多集中式公寓偏中高端，而中高端定位成立的前提是占據(jù)優(yōu)質(zhì)地理區(qū)位。一方面，優(yōu)質(zhì)區(qū)位的閑臵商辦和工廠本身難尋；另一方面，即使能夠找到這類物業(yè)，公寓公司還需與付租能力更高的醫(yī)美機(jī)構(gòu)、月子中心等機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)公寓公司的價(jià)格談判能力和經(jīng)營(yíng)能力形成挑戰(zhàn)。

    四、行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析

    1、政策和資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓均呈向好趨勢(shì)，行業(yè)迎來(lái)發(fā)展曙光

    租賃利好政策頻出

    租賃市場(chǎng)扶持政策及法規(guī)頻出，行業(yè)日趨規(guī)范、發(fā)展步入快車道。2016 年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次提出建立租購(gòu)并舉的住房制度，并鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。2017 年5月住建部公布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》是我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)，重點(diǎn)為如何保障租房人的權(quán)益，《條例》的公布將有利于規(guī)范租賃市場(chǎng)各方行為，促進(jìn)租賃市場(chǎng)快速、健康發(fā)展。

    租賃市場(chǎng)的頂層設(shè)計(jì)已基本完成，后續(xù)貫徹落實(shí)是關(guān)鍵。2016 年5 月國(guó)務(wù)院辦公廳公布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》及2017 年7 月住建部等九部委公布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》共同構(gòu)成了租賃市場(chǎng)的頂層設(shè)計(jì)，這些政策可以歸納為五大導(dǎo)向：

    1） 鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)參與：發(fā)展住房租賃企業(yè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

    2） 增加供給：鼓勵(lì)各地通過(guò)新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，增加新建租賃住房供應(yīng)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

    3） 稅收優(yōu)惠：個(gè)人出租住房享增值稅率優(yōu)惠；企業(yè)出租房屋享其他政策優(yōu)惠。

    4） 金融政策：加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，積極發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。

    5） 加強(qiáng)監(jiān)管：住建部會(huì)同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，提供租賃信息發(fā)布服務(wù)。

    金融支持為行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，公寓行業(yè)ABS 產(chǎn)品成功發(fā)行

    從金融角度分析，資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓的支持力度在增強(qiáng)。具體體現(xiàn)在兩方面：

    1） 融資渠道日益順暢，助力公寓公司快速擴(kuò)張。尤其自2015 年以來(lái)，VC/PE 對(duì)品牌公寓的支持力度在加大，各大公寓公司融資額度明顯增多，且融資頻次更快，充分說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展前景看好，融資渠道的日益順暢有利于保障相關(guān)公司加速擴(kuò)張。

    2） 金融創(chuàng)新增多，有效幫助公寓公司解決現(xiàn)金流問(wèn)題。比如部分公寓與銀行合作、提前收回全年租金，解決公寓初創(chuàng)期的資金問(wèn)題；又如，YOU+公寓和P2P 公司懶投資進(jìn)行合作，共同推出多款理財(cái)產(chǎn)品，試水“租約證券化”，有效支持YOU+在全國(guó)新店的建設(shè)。

    魔方公寓成功發(fā)行國(guó)內(nèi)首單公寓行業(yè)的ABS 產(chǎn)品。2017 年1 月4 日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方公寓設(shè)立的“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得上海證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函，計(jì)劃擬發(fā)行金額3.85 億元。該計(jì)劃期限為1-3 年，采用優(yōu)先級(jí)/次級(jí)支付機(jī)制，其中優(yōu)先級(jí)共設(shè)三檔，預(yù)期期限分別為1 年、2 年和3 年，產(chǎn)品規(guī)模分別為1.1 億元、1.1 億元和1.3 億元，預(yù)期收益分別為4.8%、5%和5.4%，按季付息。該計(jì)劃的底層資產(chǎn)為魔方中國(guó)及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3 個(gè)子公司經(jīng)營(yíng)的8 個(gè)一二線城市30 處物業(yè)的部分公寓未來(lái)三年租金收入的應(yīng)收賬款。

魔方公寓ABS 交易結(jié)構(gòu)圖

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    2、新型模式已經(jīng)顯現(xiàn)，前景比想象更美

    模式一：打造輕資產(chǎn)的高精尖范本，最大化賺取品牌溢價(jià)

    第一類發(fā)展模式的核心是以輕資產(chǎn)的方式打造標(biāo)準(zhǔn)化的高精尖的公寓產(chǎn)品，最大化賺取品牌溢價(jià)，典型的代表為新派公寓。新派公寓運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的手段可以歸納為兩大特點(diǎn)：

    1） 以類REITs 的手段實(shí)現(xiàn)公寓運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)化。新派公寓的創(chuàng)始人王戈宏具有多年地產(chǎn)基金的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其在布局位于北京CBD 的第一座集中式公寓時(shí)，即采取了“品牌+地產(chǎn)+基金”的收益模式。具體而言，公司和賽富投資合作成立賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，以1.65 億元的總價(jià)購(gòu)入森德大廈并進(jìn)行后續(xù)裝修改造；然后，賽富不動(dòng)產(chǎn)將新派公寓CBD 店分拆份額，以基金方式發(fā)行給32 個(gè)LP 投資人，新派公寓自身的投資份額僅為1%，接近零投入，但可擁有不少于20年的管理權(quán)；之后每年，新派需向賽富不動(dòng)產(chǎn)的LP 支付不低于3.5%的租金回報(bào)，4 年之后一期基金到期，賽富不動(dòng)產(chǎn)將會(huì)以每平米4 萬(wàn)元的價(jià)格回購(gòu)。通過(guò)這一模式，公司得以將公寓收購(gòu)和改造的成本壓力轉(zhuǎn)嫁給地產(chǎn)基金，專心于公寓運(yùn)營(yíng)，以收獲良好現(xiàn)金流入。

    2） 通過(guò)制定高端、標(biāo)準(zhǔn)化的裝修和運(yùn)營(yíng)模式，最大化提升品牌溢價(jià)，未來(lái)可以通過(guò)品牌輸出的方式實(shí)現(xiàn)盈利。在公寓定位上，公司致力于打造面向城市年輕高級(jí)白領(lǐng)的高精尖的小戶型公寓樣本，公寓裝修考究、零售、干洗、網(wǎng)吧、健身等生活設(shè)施配套齊全，租金相比周圍物業(yè)溢價(jià)在30%以上。同時(shí)，公司也在不斷摸索標(biāo)準(zhǔn)化的小空間智能物業(yè)改造流程，積極探索手機(jī)開(kāi)門、繳費(fèi)、交友、保修保潔等線上運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，并用大數(shù)據(jù)將運(yùn)營(yíng)、租戶行為分析和個(gè)性服務(wù)全面整合，實(shí)現(xiàn)成本的最小最優(yōu)及響應(yīng)的快捷有效。通過(guò)在這些領(lǐng)域的不斷研究和探索，公司未來(lái)有望以品牌和運(yùn)營(yíng)輸出的方式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，真正成為都市青年居住的系統(tǒng)方案商。

    本質(zhì)上，新派公寓的發(fā)展模式和高端連鎖酒店及高端服務(wù)式公寓的發(fā)展模式有一定相通之處，都是以輕資產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)品牌和運(yùn)營(yíng)模式的輸出。但在定價(jià)上，新派相較前兩者更具性價(jià)比，在“家”的打造上也更專業(yè)，因此有很大的發(fā)展空間。

    模式二：醉翁之意不在酒， 衍生業(yè)務(wù)是王道

    第二類模式的發(fā)展核心以引流為導(dǎo)向，長(zhǎng)租公寓本身盈利相對(duì)有限，盈利主要來(lái)自于增值服務(wù)及科技孵化等一系列可從租客身上挖取的衍生業(yè)務(wù)，代表性的公司包括自如、YOU+。

    1） 自如：依托線上平臺(tái)提高流量轉(zhuǎn)化和客戶黏性，積極發(fā)展衍生服務(wù)業(yè)務(wù)。自如在線上系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)上投入了大量精力和資金，目前通過(guò)線上平臺(tái)，自如已實(shí)現(xiàn)了租房流程的100%在線化，還能實(shí)現(xiàn)搬家、雙周保潔、維修和客服服務(wù)的及時(shí)響應(yīng)。依靠這套模式，自如一方面可以更快更低成本得擴(kuò)大規(guī)模、增加對(duì)青年群體的吸引力，同時(shí)，當(dāng)租客群體發(fā)展到一定規(guī)模，自如在搬家、保潔、維修等領(lǐng)域的衍生業(yè)務(wù)也可以迅速發(fā)展并實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，從而為公司創(chuàng)造新的盈利點(diǎn)。

自如依托于線上平臺(tái)在提高流量轉(zhuǎn)化的同時(shí)也發(fā)展了一系列衍生業(yè)務(wù)

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    2）YOU+：定位青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)，挖掘科投機(jī)會(huì)，發(fā)展前景可期。YOU+主打青年生活和青年創(chuàng)業(yè)的社區(qū)概念，目前已形成以一線城市為中心、向二線核心城市拓展的布局。在公司已開(kāi)門店中，

    60%為YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)，其相較于其他公寓的主要特點(diǎn)在于公寓本身只是載體，以此形成的年輕人社交平臺(tái)才是核心。為此，YOU+最大化得創(chuàng)造了公寓中的公共社交空間，并對(duì)租客身份進(jìn)行篩選，形成以創(chuàng)業(yè)者為主體，兼具自由撰稿人、投資經(jīng)理、攝影師、法律人士、會(huì)計(jì)工作者的租客群體。值得一提的是，YOU+創(chuàng)始人也大多具備知名企業(yè)的創(chuàng)業(yè)和財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)楣編?lái)更多的資源。依托于這些領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，YOU+未來(lái)可以整合創(chuàng)業(yè)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)，挖掘更多的創(chuàng)業(yè)孵化機(jī)會(huì)。

    模式三：先租后售，舍小利以謀遠(yuǎn)

    第三類模式的核心是先租后售，公司本質(zhì)并不指望公寓租賃賺錢，而是希望以公寓租賃蓄客，帶動(dòng)房屋銷售，典型的代表是萬(wàn)科曾在重慶“西九〃萬(wàn)科驛”推出的“租金抵房款，房款抵租金”活動(dòng)。

    萬(wàn)科推出的“西九〃萬(wàn)科驛”具有三個(gè)特點(diǎn)：

    1） 對(duì)租客有一定的挑選標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目偏愛(ài)年齡35 歲以下、無(wú)子女、積極上進(jìn)的新青年群體，同時(shí)，該項(xiàng)目與租客達(dá)成協(xié)議，“客戶在租賃期內(nèi)上述條件發(fā)生變化，須提前結(jié)束租期，雙方友好解除租約”。

    2） 租金明顯低于周邊物業(yè)。該項(xiàng)目戶型介于20 到70 平米之間，租金標(biāo)準(zhǔn)為799 元/月—1999元/月，而其緊鄰的花半里項(xiàng)目一套70 平米左右中等裝修、兩室一廳的住房租金為2600 元/月。

    3） 推出“租金抵房款，房款抵租金”活動(dòng)。其中，“租金抵房款”指租客購(gòu)買西九二期住宅，可享受與所租房屋2 年租金等額的房款總價(jià)優(yōu)惠，并且除萬(wàn)科西九外，租客購(gòu)臵重慶萬(wàn)科在售的其它樓盤住宅可額外享受1%房款優(yōu)惠；而“房款抵租金”指，重慶萬(wàn)科業(yè)主租住西九〃萬(wàn)科驛可享受業(yè)主VIP 優(yōu)惠價(jià)格；萬(wàn)科西九二期住宅業(yè)主，租賃期更可由常規(guī)的6 個(gè)月，延長(zhǎng)至西九二期住宅交付后30 天，且租期內(nèi)租金不再浮動(dòng)上漲。

    因此，該項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)目的是吸引青年群體入住并讓其切實(shí)感知萬(wàn)科物業(yè)的優(yōu)質(zhì)環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)“讓租客變業(yè)主”的目的。