2017年我國(guó)家裝行業(yè)需求拉動(dòng)分析，預(yù)計(jì)未來(lái)長(zhǎng)租公寓每年對(duì)家裝帶來(lái)1093億元的規(guī)模拉動(dòng)【圖】

    一、家裝行業(yè)增速近年來(lái)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)

    2002年至今，家裝行業(yè)同比增速呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。2008年同比增速一度跌至谷底，同比下降 2.30%，低于2007年20.51個(gè)百分點(diǎn)。增速下降主要是受到金融危機(jī)波及影響，金融危機(jī)導(dǎo)致我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始萎縮，住宅裝飾行業(yè)受到較大沖擊。2007-2009年，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)了大量量化寬松的政策，住宅裝飾行業(yè)緩慢反彈。2011年，受限于房地產(chǎn)調(diào)控政策，住宅裝飾行業(yè)同比增速開始持續(xù)下滑。2016年住宅裝飾業(yè)總產(chǎn)值 1.78 萬(wàn)億，同比增速7.23%，低于15年增速2.7個(gè)百分點(diǎn)。

家裝行業(yè)總產(chǎn)值及同比增速

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)家裝行業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告》

    二、本輪地產(chǎn)周期或?qū)⑦M(jìn)入下行階段，或?qū)?dòng)家裝增速繼續(xù)下行

    1、今年以來(lái)房地產(chǎn)投資及銷售增速持續(xù)下滑

    觀察住宅商品房銷售面積及住宅開發(fā)投資完成額這兩個(gè)表征房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度重要指標(biāo)，可以看到無(wú)論是銷售亦或是投資，今年以來(lái)同比增速均處于下滑狀態(tài)，具體來(lái)看：截至 2017 年11月，我國(guó)商品房銷售面積累計(jì)達(dá)12.6億平方米，累計(jì)同比增速由年初的23.7%回落至 5.4%，低于去年同期19.1個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，截至2017年11月，住宅類房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為 6.87萬(wàn)億元，累計(jì)同比增速由3月份的11.2%下滑至9.70%。住宅銷售與投資增速的總體下行主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫影響，預(yù)計(jì)住宅商品房市場(chǎng)的下行將對(duì)家裝行業(yè)景氣程度帶來(lái)不利影響。

住宅銷售面積及累計(jì)同比

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住宅投資完成額及累計(jì)同比

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    2、房貸利率年內(nèi)持續(xù)上浮

    2017年初以來(lái)，多地政府出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，旨在給樓市降溫，同時(shí)各金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也加強(qiáng)了金融業(yè)的監(jiān)管，比如央行將各商業(yè)銀行的表外理財(cái)業(yè)務(wù)納入 MPA 考核制度，房產(chǎn)政策和金融監(jiān)管的收緊都使銀行調(diào)高了房貸利率。2017年11月，首套平均房貸利率升高至5.36%，二套房平均利率升至5.71%。

全國(guó)平均房貸利率走勢(shì)

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    3、購(gòu)房適齡人口數(shù)量于2015年觸頂后回落

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，一國(guó)60歲以上老年人口占總?cè)丝?0%以上，該國(guó)即步入人口老齡化社會(huì)。2010年全國(guó)第五次人口普查顯示，我國(guó)60歲以上人口達(dá)1.3億人，占總?cè)丝?0.45%，按聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國(guó)已進(jìn)入了人口老齡化社會(huì)。同時(shí)，我國(guó)的人口紅利逐漸消失，購(gòu)房適齡人口（25-49歲人口）在 2015 年達(dá)到5.68億人的高峰，隨后開始減少。2016年，我國(guó)購(gòu)房適齡人口為5.66億人，占總?cè)丝诘?0.93%，相比2015年減少257萬(wàn)人。購(gòu)房適齡人口的下降在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的總需求，進(jìn)而使家裝市場(chǎng)增長(zhǎng)后勁不足。

購(gòu)房適齡人口數(shù)量及占比

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    三、棚改及長(zhǎng)租公寓帶動(dòng)家裝增量有限

    1、棚戶區(qū)每年新開工套數(shù)基本持平，對(duì)家裝行業(yè)規(guī)模并無(wú)增量貢獻(xiàn)

    2017年，全國(guó)各類棚戶區(qū)改造開工609萬(wàn)套，剩余棚戶區(qū)存量1591萬(wàn)套，預(yù)計(jì)還需2年半消化剩余庫(kù)存。從帶動(dòng)增量來(lái)看，每年改造開工套數(shù)基本持平，例如2015-2017年，棚戶區(qū)改造新開工套數(shù)分別為 601/606/609萬(wàn)套，規(guī)?；境制?，無(wú)較明顯增量；并且目前棚改去化周期僅剩2年半時(shí)間，即2年半后棚改帶動(dòng)的家裝市場(chǎng)規(guī)模將最終因棚改完成而結(jié)束。

    同時(shí)，2014年之前，全國(guó)各地棚戶區(qū)改造多傾向采用“政府為主，市場(chǎng)為輔”模式，但出于商品房去庫(kù)存、化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及拉動(dòng)GDP的考量，各級(jí)政府推出“棚改貨幣化”政策。2014-2016 年，棚改貨幣化安臵率分別為10%、29.9%和48.5%，預(yù)計(jì)2017年將達(dá)到53.9%。這一舉措雖然有利于去庫(kù)存，但從側(cè)面降低了新建住宅增量規(guī)模，家裝行業(yè)市場(chǎng)容量也將受到影響。

棚戶區(qū)改造每年新開工、存量套數(shù)及去化周期

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    2、長(zhǎng)租公寓或?yàn)橄乱伙L(fēng)口，但對(duì)家裝行業(yè)規(guī)模帶動(dòng)有限

    根據(jù)租賃人口來(lái)測(cè)算長(zhǎng)租公寓建筑面積，進(jìn)而得到長(zhǎng)租公寓對(duì)于家裝市場(chǎng)的增量拉動(dòng)，房屋租賃市場(chǎng)主要由流動(dòng)人口及少數(shù)本地居民的租房需求支撐：

    1）流動(dòng)人口租房需求：2016年我國(guó)流動(dòng)人口為 2.45億，且較上年減少 171萬(wàn)人，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，流動(dòng)人口租房比例為67.3%，據(jù)此測(cè)算流動(dòng)人口中的租賃人口約為1.65億人；

我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量

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    2）本地居民租房需求：2016 年中國(guó)城鎮(zhèn)常駐人口約 7.93 億人，我國(guó)居民的住房自有率為 85.39%，剩余的人口主要是租賃或者借宿親友、雇主等，假設(shè)本地居民租房需求率約為 5%，據(jù)此測(cè)算常住人口中的租賃人口約為 0.40 億人。

    3）長(zhǎng)租公寓對(duì)家裝行業(yè)拉動(dòng)：根據(jù)以上測(cè)算預(yù)計(jì)當(dāng)前我國(guó)租賃人口約為2.05 億人，而對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)租公寓 20%-30%的滲透率,我國(guó)目前一線城市長(zhǎng)租公寓的滲透率僅為 5%，全國(guó)僅為 2%。假設(shè)未來(lái)3年長(zhǎng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)跨越式發(fā)展，全國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的滲透率將由目前的 2%提升至 10%，按照人均租住面積20 平米計(jì)算，將帶來(lái) 3.28 億平米的長(zhǎng)租公寓新增面積，按照裝修費(fèi)用1000元/平米計(jì)算，將帶來(lái) 3280億元的市場(chǎng)空間，平均每年對(duì)家裝行業(yè)帶來(lái) 1093 億元的規(guī)模拉動(dòng)。

    據(jù)此樂(lè)觀估計(jì)，相對(duì)于 2016 年我國(guó)家裝行業(yè)1.78萬(wàn)億總產(chǎn)值，長(zhǎng)租公寓未來(lái)的跨越式發(fā)展對(duì)家裝行業(yè)的年總產(chǎn)值拉動(dòng)率為 6%，帶動(dòng)影響有限。