2018年深圳市住房供需缺口分析【圖】

    一、17-20年年化新增需求約1346萬(wàn)方/年，供需缺口約433萬(wàn)方/年

    從需求端來(lái)看，需求可以簡(jiǎn)單拆分為剛性需求和改善性需求。其中剛性需求對(duì)應(yīng)城市新增人口進(jìn)入所帶來(lái)的購(gòu)房/租賃需求，改善性需求則對(duì)應(yīng)存量家庭人均居住面積的提高。在根據(jù)測(cè)算，估計(jì)深圳2016年年底人均住房建筑面積21.1平/人，非原住常住人口約1321萬(wàn)人，將在這個(gè)數(shù)據(jù)的基數(shù)上，估算17-20年的住房需求量及潛在的供需缺口規(guī)模，其中關(guān)于人口增量及人均居住面積提升的假設(shè)如下：

    首先，根據(jù)2016年深圳統(tǒng)計(jì)局測(cè)算數(shù)據(jù)，深圳常住人口將由2015年的1306萬(wàn)人增至2020年1484萬(wàn)人，5年新增常住人口178萬(wàn)人，基于這個(gè)數(shù)據(jù)，同時(shí)扣除2016年常住人口凈流入量52.97萬(wàn)人，預(yù)計(jì)2017-2020年新增常住人口約為125萬(wàn)人。

    其次，人均居住面積提升方面，根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）（征求意見(jiàn)稿）》，深圳“十一五”期間人均居住面積較“十五”提升2.6平，以此提升速度推算，假設(shè)2020年深圳人均住房面積提升至23平米。

    綜合上述，可以計(jì)算出，2017-2020年對(duì)應(yīng)新增常住人口所帶來(lái)的剛性需求達(dá)到2875萬(wàn)方（125萬(wàn)人*23平/人），而對(duì)應(yīng)存量人口居住面提升所帶來(lái)的改善性需求達(dá)到2510萬(wàn)方（（23-21.1）平/人*1321萬(wàn)人），合計(jì)2017-2020年新增需求達(dá)5385萬(wàn)方，年化新增需求約1346.3萬(wàn)方/年。

    而在供需缺口測(cè)算方面，估算出2017-2020年居住用地供地計(jì)容建筑面積3654.4萬(wàn)方（其中商品住宅2751.9萬(wàn)方，保障房902.5萬(wàn)方），年化供地建筑面積約913.6萬(wàn)方/年，結(jié)合上面估算的17-20年深圳年化新增需求約1346.3萬(wàn)方/年，由此推算，2017-2020年期間，深圳住房年化供應(yīng)缺口約433萬(wàn)方/年。

2017-2020年深圳住房供需缺口分析

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