2018年中國(guó)二線城市人口增長(zhǎng)量及商品住宅成交情況分析【圖】

    1、二線城市人口增速出現(xiàn)放緩趨勢(shì)

    3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告時(shí)指出，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。今年再進(jìn)城落戶(hù)1300萬(wàn)人，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。數(shù)據(jù)顯示，2017年年末全國(guó)大陸總?cè)丝?39008萬(wàn)人，比上年末增加737萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)常住人口 81347萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔擎?zhèn)化率）為 58.52％，比上年末提高1.17個(gè)百分點(diǎn)。戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率為 42.35％，比上年末提高 1.15個(gè)百分點(diǎn)。戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率仍相差16個(gè)百分點(diǎn)，常住人口的城鎮(zhèn)化仍有很大空間。

    從各個(gè)主要二線城市來(lái)看，2017 年南京、青島的人口增長(zhǎng)量已經(jīng)低于 10 萬(wàn)人，接近人口的自然增長(zhǎng)率。鄭州、成都、武漢的增量人口也不多，不足 20 萬(wàn)人。把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，主要二線城市在 2010 年后常住人口增長(zhǎng)率已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，其中南京 2011-2016 年的 5 年時(shí)間里，常住人口增長(zhǎng)率均低于 1%。 從 2020 年各主要城市發(fā)布的常住人口規(guī)劃來(lái)看，長(zhǎng)沙、鄭州、成都、武漢距離各自的規(guī)劃人口規(guī)模還有近 200 萬(wàn)人的缺口，以這些城市的常住人口增速來(lái)看，不出臺(tái)新的落戶(hù)政策的話，目標(biāo)達(dá)成任重而道遠(yuǎn)。

    從地方政府的中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)考慮，一方面，大城市的邊界正在不斷擴(kuò)大，軌道交通與基礎(chǔ)設(shè)施的改善幫助城市增強(qiáng)了擴(kuò)容的能力，但主要城市人口增速放緩，各類(lèi)新區(qū)新城急需補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)與人口， 城市間面臨的競(jìng)爭(zhēng)加劇。 很多城市還伴隨著老齡化，這意味著如果沒(méi)有外來(lái)人口的支撐，老齡化嚴(yán)重的城市將逐步喪失競(jìng)爭(zhēng)力。 另一方面，“十三五”規(guī)劃中提出， 要加快財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤、城鎮(zhèn)建設(shè)用地新增指標(biāo)與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)掛鉤、中央基建投資安排與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤。 換句話說(shuō)，在當(dāng)下的規(guī)劃體系下，只有人口增長(zhǎng)才能有城區(qū)面積的增加，而只有城區(qū)面積增加才可能進(jìn)行大規(guī)模的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資。這也就不難解釋?zhuān)鱾€(gè)地方政府從之前的無(wú)為而治，控制人口增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)而將吸引優(yōu)質(zhì)人口作為中長(zhǎng)期規(guī)劃的重點(diǎn)。

2017年部分二線城市常住人口情況

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)商品住宅行業(yè)市場(chǎng)研究及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

部分二線城市2020年常住人口規(guī)劃（萬(wàn)人）

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2010年后部分二線城市人口增速明顯放緩

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    2、導(dǎo)入購(gòu)房人口 緩解財(cái)政壓力

    地方財(cái)政壓力加劇。2017年11月單月地方本級(jí)財(cái)政收入同比增速出現(xiàn)明顯下降，同比下降 3.8%，而10月份單月地方本級(jí)財(cái)政收入同比增長(zhǎng) 7.3%。由此來(lái)看，地方政府財(cái)政壓力加大。西安、鄭州、長(zhǎng)沙、南京為代表的二線城市公共財(cái)政預(yù)算收入也出現(xiàn)明顯下降。

2017年以來(lái)地方本級(jí)財(cái)政收入變化情況

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西安、鄭州、長(zhǎng)沙、南京2017年公共財(cái)政預(yù)算收入累計(jì)同比變動(dòng)情況（%）

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    從目前來(lái)看，落戶(hù)新政對(duì)于商品房銷(xiāo)售的拉動(dòng)作用遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。以西安為例，實(shí)施落戶(hù)新政后 1 季度新落戶(hù)人數(shù)已突破 30 萬(wàn)人，接近 2017 年全年的落戶(hù)人口。 3 月 30 日晚，繼上海、南京、成都、杭州實(shí)行購(gòu)房搖號(hào)政策后，西安市房管局發(fā)布消息，“購(gòu)房人數(shù)超過(guò)房源供應(yīng)量時(shí)，將采取商品住房銷(xiāo)售公開(kāi)搖號(hào)全程公證制度”， 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了供需失衡的情況。 2017 年 1 季度是一、二線城市的商品房銷(xiāo)售面積高點(diǎn)， 2018 年 1 季度該數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯回落。但西安 2018 年一季度商品房銷(xiāo)售額為 400.82 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 21.2%。落戶(hù)新政見(jiàn)效明顯的城市還有鄭州和長(zhǎng)沙， 鄭州 2018 年一季度商品房銷(xiāo)售額為237.53 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 11.1%。長(zhǎng)沙 2018 年一季度商品房銷(xiāo)售額為 299.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 28.5%。

西安、鄭州、長(zhǎng)沙2018年前三季度商品住宅成交情況（萬(wàn)平方米）

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西安商品住宅成交情況（萬(wàn)平方米）

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