2018年中國(guó)三、四線城市商品房銷量及棚改專項(xiàng)貸款分析【圖】

    1、棚改提速拉動(dòng)三、四線城市銷量

    棚戶區(qū)一般指簡(jiǎn)易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，城市中缺少規(guī)劃，導(dǎo)致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，抗災(zāi)性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無(wú)道路、無(wú)綠化、無(wú)公共活動(dòng)場(chǎng)地、采光通風(fēng)差的房屋集中的地方。

    棚戶區(qū)改造一直是重大民生工程，不過(guò)在 2014 年之前，由于地方債務(wù)壓力較大，無(wú)法在棚改過(guò)程中投入過(guò)多資金，全國(guó)各地的棚戶區(qū)改造推進(jìn)速度整體較慢，在 2008-2014 年期間，我國(guó)每年的棚戶區(qū)改造開(kāi)工量一直在 200-300 萬(wàn)套左右。

    2013 年 7 月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的意見(jiàn)》，棚戶區(qū)改造工程加速。 2014 年國(guó)開(kāi)行專門(mén)成立金融事業(yè)部辦理棚改相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，央行則創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）這一貨幣工具為棚改提供低利率資金支持。 具體的流程為，央行通過(guò) PSL 向國(guó)開(kāi)行發(fā)放貸款，國(guó)開(kāi)行通過(guò)棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款， 地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款。 地方政府拆遷賣地之后就可以償還國(guó)開(kāi)行貸款，國(guó)開(kāi)行也可以償還央行貸款，形成了資金閉環(huán)。 當(dāng)年全國(guó)棚改套數(shù)突破 300 萬(wàn)套，達(dá)到 323 萬(wàn)套。 PSL 新增貸款達(dá)到 3831 億元， 不過(guò)貨幣安置比例不高，僅為 7.9%。 2015 年 8 月，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置的通知》出臺(tái)，明確棚改貨幣化安置為去庫(kù)存重要手段，并要求各地棚改貨幣化安置比例不低于50%，同時(shí)要求國(guó)開(kāi)行要加大棚改貨幣化安置貸款力度。 當(dāng)年棚改套數(shù)提升至600 萬(wàn)套，當(dāng)年 PSL 新增貸款達(dá)到 6981 億元，貨幣化安置比例提升至 29.9%。2016 年和 2017 年全國(guó)棚改套數(shù)維持在 600 萬(wàn)套左右，但 PSL 新增貸款不斷提高，貨幣化安置比例分別為 48.5%和 60%。

2014年以來(lái)PSL投放情況（億元）

 數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)蘇州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

2013年棚改開(kāi)工套數(shù)和貨幣安置化比例情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    PSL借棚改貨幣化安置實(shí)現(xiàn)了對(duì)三、四線城市的貨幣定向?qū)捤桑木€城市的棚改貨幣化安置規(guī)模占比全國(guó)高達(dá) 80%。 國(guó)家通過(guò)貨幣補(bǔ)償盤(pán)活棚戶區(qū)居民不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，大幅提升居民購(gòu)買(mǎi)力，拆遷同時(shí)也創(chuàng)造了居民住宅需求和地產(chǎn)下游消費(fèi)需求，在棚改的帶動(dòng)下，三線城市商品房在 2017 年實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，顯著好于受制于需求端調(diào)控的一、二線城市。

2017年一、二、三線城市商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)（%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    3、2PSL新增貸款超預(yù)期三、四線城市仍大有可為

    2017年 5月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，實(shí)施 2018年到 2020年 3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū) 1500萬(wàn)套，以此為依據(jù)，市場(chǎng)對(duì)于 2018-2020年的年均棚改預(yù)期是 500萬(wàn)套。 2017年12月23日全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，2018 年改造各類棚戶區(qū)580萬(wàn)套。同時(shí)，本次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào) 2018 年“部分三四線城市和縣城繼續(xù)去庫(kù)存”。

    PSL是基礎(chǔ)貨幣投放新渠道央行通過(guò)PSL向國(guó)開(kāi)行發(fā)放貸款，國(guó)開(kāi)行通過(guò)棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款。在 2017 年棚改套數(shù)超預(yù)期的前提下，發(fā)現(xiàn)PSL的投放力度同樣加強(qiáng)。2018 年前三個(gè)月 PSL新增額分別為 720 億元、1510億元和808億元，共計(jì)3038億元，同比2017年增長(zhǎng) 86.15%。作為基礎(chǔ)性貨幣投放新渠道，PSL大增意味著棚改專項(xiàng)貸款也將大幅增加，一季度國(guó)開(kāi)行發(fā)布棚改貸款 2575 億元，農(nóng)發(fā)行一季度實(shí)現(xiàn)棚改貸款投放2148億元。預(yù)計(jì)今年 PSL 新增貸款額有望超過(guò)7000億元。2018 年棚改套數(shù)為580萬(wàn)套， 假設(shè)2018年棚改貨幣化安置比例仍為60%，單套購(gòu)房面積為 90 平方米，2018年貨幣化安置面積將達(dá)到3.12億平方米。如果全國(guó)商品房銷售面積與 2017年持平，為17億平方米。貨幣化安置面積占全國(guó)商品房銷售面積比例仍然可以達(dá)到 18.35%，對(duì)于三、四線城市商品房銷售的提振依然顯著。

2014年以來(lái) PSL 新增貸款、國(guó)開(kāi)行棚改專項(xiàng)貸款和農(nóng)發(fā)行棚改專項(xiàng)貸款

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    從一季度來(lái)看，部分三、四線城市推進(jìn)棚改力度仍然較強(qiáng)，對(duì)于當(dāng)期商品房銷售的拉動(dòng)效應(yīng)不容小覷。 以徐州為例，根據(jù)2018年徐州政府工作報(bào)告，2017年實(shí)施棚戶區(qū)改造 1610 萬(wàn)平方米，2018年計(jì)劃實(shí)施 2127萬(wàn)平方米棚戶區(qū)及城中村改造，同比增長(zhǎng) 32.11%，作為三線城市代表，徐州在2018年棚改力度明顯加強(qiáng)。在棚改大力推進(jìn)的大環(huán)境下，2018 年前三個(gè)月徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出“量增價(jià)穩(wěn)”的情況，數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度商品住宅銷售面積為285.10萬(wàn)平方米，增幅達(dá)到35.17%。前三個(gè)月商品住宅均價(jià)維持在 7200 元左右，與2017年前三季度基本持平。

部分三線城市2018年前三季度商品房銷售面積大增（萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

部分三線城市2018年前三季度商品房平均價(jià)格保持剛性（元/平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理