2018年中國醫(yī)院物管行業(yè)市場現狀、發(fā)展因素及未來趨勢分析[圖]

    醫(yī)院作為以醫(yī)療、科研、教學為主要工作內容的事業(yè)單位，后勤保障工作一直占據著較為重要的位置。從上世紀90年代開始，醫(yī)院后勤的社會化改革催生了醫(yī)院物管行業(yè)的發(fā)展。醫(yī)院物業(yè)管理屬公共物業(yè)管理的范疇，指為醫(yī)院的日常工作如臨床醫(yī)療、教學、科研、預防、保健等工作必要的提供服務和物資保障，包括保潔、保安等常規(guī)服務和導診、中央運輸等專業(yè)服務。

    一、醫(yī)院物管服務市場現狀

    現階段醫(yī)院物管服務主要還是以常規(guī)的“四保”業(yè)務為主，即保安、保潔、保綠及保修，除去常規(guī)“四保”外，醫(yī)院物業(yè)服務還承擔著較為專業(yè)化的醫(yī)院后勤保障工作，包含醫(yī)導服務、護工服務、消毒服務、中央運轉服務、醫(yī)用織物洗滌、醫(yī)療廢棄物處理等。

    目前醫(yī)院物業(yè)服務費用中，“非四保”類目支出占比約在30%-40%。例如，根據佛山市第二人民醫(yī)院物業(yè)管理服務招標文件，項目要求人員配置189人，其中非“四保”人員為69人，非“四保”人員工資支出占比約占總工資支出的37.96%；根據山東齊魯醫(yī)院物業(yè)后勤服務招標書看，項目總金額為3150萬/年，非“四保”類目預算為1000萬/年，占項目總預算的31.74%。按照該比例測算，“非四保”市場規(guī)模將在180億元至240億元之間，在醫(yī)院紛紛集中精力打造核心競爭力，剝離非核心業(yè)務的背景下，這一比例還有上升的可能，未來“非四保”業(yè)務將成行業(yè)內的必爭之地。

醫(yī)院物業(yè)管理服務類型

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    “非四保”業(yè)務對承擔業(yè)務公司有較高的專業(yè)化要求，在市場驅動下，目前已有一批企業(yè)開展面對醫(yī)院物業(yè)管理的專業(yè)服務，提升專業(yè)與服務水平的新商業(yè)方式主要有以下三種：1）科技賦能后勤服務系統(tǒng)系統(tǒng)集成平臺。以安徽創(chuàng)源物業(yè)管理有限公司為例，該公司建設了創(chuàng)源物業(yè)管理智能化平臺，根據醫(yī)院物業(yè)管理的特殊管理要求，在運送管理上進行創(chuàng)新信息化管理，實現業(yè)務標準化，管理透明化，從而降低物業(yè)管理成本，提高管理效率。2）挖掘個性需求，創(chuàng)新服務方式，打造一站式服務系統(tǒng)。此類企業(yè)代表有山東大正物業(yè)服務有限公司，該公司積極打造醫(yī)院+物業(yè)的一站化服務系統(tǒng)，將醫(yī)院非臨床服務集中在一個出口，在后勤服務處增設了除基礎服務外延服務，極大的簡化了患者的看病流程，支撐醫(yī)院專注于臨床核心業(yè)務，全面提升醫(yī)院服務效率。3）發(fā)力醫(yī)療專用設備設施管理，全方位擴展服務范圍。此類企業(yè)代表有龍湖智慧服務，愛瑪客（中國）等，這類企業(yè)在傳統(tǒng)服務基礎上，增設了醫(yī)療設備管理服務，以此為醫(yī)院減負，節(jié)約了醫(yī)院大量花費在醫(yī)療設備管理上的精力，增加自身服務質量。

    隨著醫(yī)院物管行業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的物業(yè)企業(yè)開始涉足醫(yī)院物管行業(yè)。但從行業(yè)格局來看，行業(yè)集中度較低，超過80%涉及醫(yī)院物管企業(yè)的醫(yī)院物管規(guī)模在100萬平以下，僅5.8%的企業(yè)醫(yī)院物管規(guī)模超500萬平，僅1.4%的企業(yè)醫(yī)院物管規(guī)模超1000萬平。潤華物業(yè)、特毅股份和康禧服務三家涉及醫(yī)院物管的公司曾在新三板上市，目前均已退市。隨著老齡化社會的加速到來和醫(yī)療后勤社會化程度的不斷提升，未來行業(yè)將會逐漸趨于專業(yè)化和集中化，頭部企業(yè)也有望在資本市場大放異彩。

2015-2018醫(yī)院物業(yè)發(fā)展指數走勢

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醫(yī)院物管服務規(guī)模占比

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    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國醫(yī)院物業(yè)管理產業(yè)運營現狀及發(fā)展前景分析報告》數據顯示：2018年，500強企業(yè)醫(yī)院服務項目中，以酬金制形式服務的項目占比9.44%，包干制形式服務的項目占比90.56%；包干制仍為主流方式。

2018年500強企業(yè)醫(yī)院物業(yè)收費形式分布情況

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    目前我國醫(yī)療資源相對緊缺的背景下，國內醫(yī)院通過新建、改建、擴建的方式增加醫(yī)療資源是必然趨勢，醫(yī)院物管市場規(guī)模具備較大上升空間。目前我國醫(yī)療環(huán)境與發(fā)達國家相比仍有較大差距，2017年我國每千人口醫(yī)療機構床位為5.72張，而同期日本為13.05張，差距較大。同時我國存在比較明顯的醫(yī)療結構失衡問題，截至2019年11月末，我國共有各級醫(yī)院33972家，其中二級醫(yī)院及三級醫(yī)院合計近12159家，占比不到36%，而同期我國診療人數總計約為34億，其中二級和三級醫(yī)院就診人數約29億，占全國總就診人數的87.8%。此外在空間結構上，我國各省醫(yī)院平均診療人次差距極大，最高的上海達到43人次/醫(yī)院，而最低的省份不到5人次/醫(yī)院。

各級醫(yī)院定義

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各級醫(yī)院數量

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醫(yī)院數量及對應醫(yī)院診療人數占比

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各省市診療人次/醫(yī)院

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    除醫(yī)院新建及改擴建帶來的新增需求外，醫(yī)院后勤社會化改革進程的推進也將繼續(xù)釋放一部分需求。在醫(yī)改逐步深入的背景下醫(yī)療行業(yè)競爭日益激烈，各級醫(yī)院聚焦于發(fā)展自身核心競爭力，并逐步向外轉移后勤服務以此降低醫(yī)院的物業(yè)服務成本，專業(yè)化的醫(yī)院物管分工也能進一步降低醫(yī)院成本，提升其競爭力。

    全國醫(yī)院物管市場的規(guī)模約550億元（保守測算，未包含一級和未定級醫(yī)院）。從政府采購網公布的物業(yè)服務招投標信息進行抽樣統(tǒng)計得到，二級醫(yī)院物業(yè)服務支出中位數約為380萬元/年，三級醫(yī)院物業(yè)服務支出中位數約為880萬元/年。截至2018年底，全國共有8806家二級醫(yī)院和2498家三級醫(yī)院，由此得出當前醫(yī)院物業(yè)行業(yè)規(guī)模約為550億元。假設各級醫(yī)院數增速為7%，物業(yè)費單價增速5%，預計到2023年，市場規(guī)模將接近1000億元。

醫(yī)院物業(yè)管理服務行業(yè)規(guī)模

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    對比整個行業(yè)物業(yè)費水平，由于醫(yī)院物管服務專業(yè)性較高，醫(yī)院物管平均物業(yè)費處于行業(yè)較高水平。2018年500強企業(yè)醫(yī)院物業(yè)服務平均物業(yè)費為6.19元/平/月，同商業(yè)物業(yè)類似，處于各業(yè)態(tài)中最高水平。

    醫(yī)院物管服務的毛利率水平較低；潤華物業(yè)、康禧服務等三家曾在新三板上市的醫(yī)院物管公司年報數據顯示，2014-2018年醫(yī)院物業(yè)服務項目毛利率平均為11.98%，處于較低水平。同時從企業(yè)自身角度來看，醫(yī)院物管項目的盈利能力也不及其他物管項目，以康禧服務為例，2018年其醫(yī)院物管服務項目的毛利率為7.38%，而企事業(yè)單位、商業(yè)地產物業(yè)管理服務的毛利率為10.63%。

醫(yī)院物管公司毛利率

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    醫(yī)院物管毛利較低是由高度專業(yè)性帶來成本端的高企和醫(yī)療行業(yè)公開招標帶來的收入端壓力雙重因素所致：1）醫(yī)療物業(yè)服務專業(yè)性較高，高標準的衛(wèi)生要求和安保要求需要相關工作人員具備專業(yè)化素養(yǎng)，除了傳統(tǒng)服務項目之外，物業(yè)公司還需提供輔醫(yī)、導診、救護接應等多方面的醫(yī)療專業(yè)服務工作，直接拉高了醫(yī)院物管公司的人員培訓成本，此外，由于國內醫(yī)管行業(yè)起步較晚，未形成標準化管理，規(guī)模效應難以形成，同樣導致醫(yī)療物業(yè)項目成本高企。2）醫(yī)院物管屬于非住宅領域，按規(guī)定實行市場調節(jié)價，但業(yè)主大都會采用公開招投標選優(yōu)選廉的方式選擇物業(yè)服務企業(yè)，這進一步壓縮了利潤空間。

2018年500強企業(yè)各業(yè)態(tài)平均每月物業(yè)費對比

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    盡管目前醫(yī)院物管獲利水平欠佳，但該業(yè)態(tài)尚有較大可釋放的利潤空間。主要體現在以下四個方面：1）我國三、四線城市的醫(yī)院物業(yè)服務社會化起步相對較晚，市場化程度較低，未來擴展前景可期。2）目前行業(yè)龍頭都致力于打造標準化服務體系，在物管行業(yè)的發(fā)展及醫(yī)院新建、改擴建帶來的外部量增推動下，標準化醫(yī)療物管方案將推動規(guī)模效應的釋放。3）隨著醫(yī)療物管行業(yè)受重視程度的不斷提高，行業(yè)內專業(yè)人才培養(yǎng)機制也將不斷完善，成本端壓力將得到有效緩解。4）醫(yī)療行業(yè)對物業(yè)在專業(yè)醫(yī)療設施設備的運營維護能力及系統(tǒng)化服務能力方面的要求也在進一步提高，企業(yè)服務專業(yè)化將成為行業(yè)取勝之道。

    目前，醫(yī)院物業(yè)管理服務方式主要有以下三種：1、定制化服務：(1+X)+Y定制服務以先介入的服務項目為“1”，按照客戶需求增加“X”服務項目，與業(yè)內外知名企業(yè)“Y”實現強強聯(lián)合，推進戰(zhàn)略發(fā)展。2、綜合類服務：全方位一體化管理涉及醫(yī)院機電管理，消防管理，保安、保潔服務，導醫(yī)、導診、病人陪護服務，醫(yī)療設備物資管理，醫(yī)療設備潔凈工程管理，以及醫(yī)院信息化建設等業(yè)務功能。3、勞務派遣：公司小部分醫(yī)療非臨床支持服務通過勞務派遣的形式提供，即公司提供醫(yī)院保潔、修理等工作所需的人員，該類人員在醫(yī)院的統(tǒng)一安排、管理下開展工作。目前500強物業(yè)服務企業(yè)的醫(yī)院服務項目中，綜合類項目占比達90.56%，綜合類物業(yè)服務是現階段的主流方式，隨著醫(yī)療行業(yè)的進一步的發(fā)展，未來對定制化服務的需求也將進一步釋放，業(yè)內公司將從僅提供一體化服務轉向多方式服務和多模式經營。

    二、醫(yī)院物業(yè)服務發(fā)展驅動因素

    1.政策因素：中國醫(yī)院后勤社會化改革，釋放廣闊醫(yī)院物業(yè)服務市場

    中國醫(yī)院后勤社會化改革使醫(yī)院物業(yè)服務市場從無到有，伴隨著后勤社會化改革的深入，市場不斷釋放?；卺t(yī)院的特殊社會屬性，后勤社會化改革前醫(yī)院是一個全封閉的單位，后勤人員及業(yè)務由院方自行配備管控，可釋放的市場空間巨大。據上海吉晨衛(wèi)生后勤服務管理有限公司提供資料顯示，預計未來五年內，全國會釋放約500億元的市場。

    2.市場因素：專業(yè)化分工促進服務標準成熟，后勤服務外包降低醫(yī)院成本

    醫(yī)院發(fā)展競爭日益激烈，更多醫(yī)院開始集中精力打造核心競爭力，將更多的后勤服務業(yè)務過渡給物業(yè)服務企業(yè)。醫(yī)院將后勤服務外包不僅能夠以更低的成本購買更好的服務，并轉移一定的運營風險。

    3.技術因素：物聯(lián)網發(fā)展成就系統(tǒng)集成平臺，促進醫(yī)院物業(yè)后勤管理一體化

    當前，智能化在保潔、安保、派修、運送等模塊的應用已經相對成熟，在市場的驅動下，醫(yī)院物業(yè)服務企業(yè)已經開始嘗試搭建集成系統(tǒng)平臺，將涉及到的每一個服務模塊都連接在一起。未來伴隨著集成系統(tǒng)的成熟，一家服務企業(yè)將能夠為醫(yī)院后勤進行整體的規(guī)劃與管理，醫(yī)院物業(yè)服務企業(yè)與醫(yī)院的合作模式將得到更新。

    三、醫(yī)院物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展趨勢

    1.科技創(chuàng)新：打造后勤服務系統(tǒng)集成平臺

    醫(yī)院物業(yè)服務企業(yè)在醫(yī)院后勤服務中已經進行了一定智能化的建設，積淀的實踐經驗通過線上管控形成了可復制的標準。針對醫(yī)院物業(yè)日常服務中涉及的業(yè)務板塊已經實現了智能化服務以及項目管控智能化?，F在，伴隨著各方的成熟，在智能化建設方面，醫(yī)院物業(yè)服務企業(yè)謀求更進一步，打造后勤服務系統(tǒng)集成平臺，實現一站式服務、中心集控。

    2.服務創(chuàng)新：挖掘個性需求，創(chuàng)新服務方式

    醫(yī)院物業(yè)服務在做好安保、消防等基礎服務的同時，還應解決病患的個性化需求?；颊呒凹覍俪司邆涿鎸膊〉纳硇膲毫Φ墓残酝?，也具有不同的特點。不同年齡段病人的不同心理需求、不同類型病人的餐飲需求、不同家庭背景及教育層次病人的精神需求，當這些人匯聚在醫(yī)院，除了接受醫(yī)療服務外，在其他方面則是個性需求。目前，針對不同類型的醫(yī)院，比如：兒童醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、牙科醫(yī)院等具有獨特服務方向的醫(yī)院，后勤服務處除基礎服務外延伸服務各具特色。

    3.模式創(chuàng)新：集團式管控，規(guī)模發(fā)展全國布局

    醫(yī)院物業(yè)后勤社會化改革已經發(fā)展了一段時間，雖然醫(yī)院物業(yè)服務市場仍然尚未成熟，行業(yè)集中度目前并不高，單個企業(yè)市場占有率有限，但是在科技、經濟等社會因素營造的外部環(huán)境倒逼及物業(yè)服務企業(yè)自身的努力下，醫(yī)院物業(yè)服務企業(yè)開始步入到新的階段。伴隨著業(yè)務延伸及規(guī)模的增長，企業(yè)開始向集團化發(fā)展、開啟全國布局，集團化管控下全維度的擴張成為醫(yī)院物業(yè)服務企業(yè)接下來的發(fā)展方向。