一、2017年9月土地購(gòu)置費(fèi)增速為20.1%，預(yù)計(jì)2017年和2018年增速分別為13.1%和7%。
土地購(gòu)置費(fèi)增速一般滯后銷售面積增速1年左右（詳見年初深度《為什么2017年房地產(chǎn)投資不悲觀》），2017年4月拐點(diǎn)已現(xiàn)，雖然8月和9月脈沖反彈，但隨著基數(shù)不斷提升，預(yù)計(jì)后續(xù)回落勢(shì)定。銷售回落、疊加房企融資收緊，當(dāng)前多個(gè)熱點(diǎn)城市土拍熱度已經(jīng)開始降溫。
其中2017年土地購(gòu)置費(fèi)增速預(yù)測(cè)也可以用前9月占比進(jìn)行驗(yàn)證。2017年增速前高后低，類似于2015年，不同點(diǎn)在于8、9月回升，因此前9月占比應(yīng)高于2015年74.9%，按75.9%計(jì)，結(jié)果和全年增速13.1%吻合。
土地購(gòu)置費(fèi)及增速變化
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相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》
預(yù)測(cè)2017年土地購(gòu)置費(fèi)增速
- | 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年E |
前9月占全年比例 | 70.9% | 74.9% | 71.5% | 75.9% |
前9月金額（億元） | 12,371 | 13,237 | 13,422 | 16,124 |
全年金額（億元） | 17,459 | 17,675 | 18,779 | 21,247 |
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二、施工面積增速預(yù)測(cè)：
施工面積增速?gòu)?016年9月開始，維持在3%強(qiáng)的水平，預(yù)計(jì)2017年和2018年分別為2.8%和4.0%。
本期施工面積=上期末施工面積-上期竣工面積+（本期復(fù)工面積-上期停工面積）+本期新開工面積。
施工面積增速維持，2018年甚至上升，主要原因：1）隨著銷售增速回落，棚改由600萬(wàn)套減少到500萬(wàn)套，新開工面積增速呈下降趨勢(shì)；但由于補(bǔ)庫(kù)存和新建租賃住房，新開工不會(huì)大幅回落，預(yù)計(jì)2017年和2018年分別為2.6%和-6%。2）受益于低庫(kù)存和行業(yè)并購(gòu)?fù)苿?dòng)的集中度提升，復(fù)工面積大幅提升、停工面積減少，凈復(fù)工面積改善，（2016年-4.3億平，預(yù)計(jì)2017年和2018年分別為-4.4億平和-3.6億平）。3）銷售回落也帶動(dòng)竣工增速回落，2017年竣工面積增速已由2月15.8%降至10月0.6%；從歷史上看，預(yù)售-結(jié)算制度，竣工面積回落有支撐，預(yù)計(jì)后續(xù)回落空間有限，保守估計(jì)2017年增速0%（2018年竣工面積不對(duì)2018年施工面積預(yù)測(cè)有影響）。
施工面積增速維持在3%強(qiáng)水平
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新開工面積增速緩慢回落
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當(dāng)前竣工面積增速回落較快
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銷售面積負(fù)增長(zhǎng)階段竣工面積增速往往有支撐
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施工面積預(yù)測(cè)總表
- | 施工面積（萬(wàn)平） | 新開工面積（萬(wàn)平） | 竣工面積（萬(wàn)平） | 凈復(fù)工面積（萬(wàn)平） | 本期凈復(fù)工/施工增量 | 本期新開工/施工增量 | 上期竣工/施工增量 | 施工面積增速 |
2018E | 811,435 | 160,992 | 99,760 | -36,278 | -116.2% | 515.9% | -340.1% | 4.0% |
2017E | 780,226 | 171,268 | 106,128 | -43,889 | -206.5% | 805.9% | -499.4% | 2.8% |
2017-10 | 752,334 | 145,127 | 65,612 | -45,640 | - | - | - | 2.9% |
2016 | 758,975 | 166,928 | 106,128 | -43,608 | -187.3% | 717.0% | -429.7% | 3.2% |
2015 | 735,693 | 154,454 | 100,039 | -37,784 | -410.2% | 1676.8% | -1166.6% | 1.3% |
2014 | 726,482 | 179,592 | 107,459 | -17,247 | -28.3% | 294.8% | -166.5% | 9.2% |
2013 | 665,572 | 201,208 | 101,435 | -9,629 | -10.4% | 218.3% | -107.9% | 16.1% |
2012 | 573,418 | 177,334 | 99,425 | -18,072 | -27.1% | 266.1% | -139.0% | 13.2% |
2011 | 506,775 | 191,237 | 92,620 | -11,074 | -10.9% | 188.6% | -77.6% | 25.0% |
2010 | 405,356 | 163,647 | 78,744 | -5,981 | -7.0% | 192.6% | -85.5% | 26.5% |
2009 | 320,368 | 116,422 | 72,677 | -12,775 | -34.4% | 313.8% | -179.4% | 13.1% |
2008 | 283,266 | 102,553 | 66,545 | 5,001 | 10.7% | 218.4% | -129.1% | 19.9% |
2007 | 236,318 | 95,402 | 60,607 | 1,961 | 4.7% | 229.7% | -134.4% | 21.3% |
2006 | 194,786 | 79,253 | 55,831 | 2,897 | 10.1% | 275.8% | -185.9% | 17.3% |
2005 | 166,053 | 68,064 | 53,417 | 2 | 0.0% | 265.9% | -165.9% | 18.2% |
2004 | 140,451 | 60,414 | 42,465 | 2,640 | 11.2% | 256.6% | -167.8% | 20.1% |
2003 | 116,907 | 54,319 | 39,510 | 2,354 | 9.7% | 224.9% | -134.7% | 26.0% |
2002 | 92,757 | 42,260 | 32,523 | 587 | 3.8% | 271.9% | -175.7% | 20.1% |
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三、單位面積建安支出
2016年單位建安成本同增3.7%，預(yù)計(jì)2017年和2018年分別同增3%和3.5%。
2016年下半年以來，建材行業(yè)普遍回暖，下游需求趨穩(wěn)。房地產(chǎn)投資增速不悲觀、基建項(xiàng)目投資穩(wěn)定增長(zhǎng)、“一帶一路”政策等推動(dòng)需求回升，市場(chǎng)自發(fā)產(chǎn)能出清疊加供給側(cè)改革和環(huán)保限產(chǎn)，建筑建材供需失衡持續(xù)改善，價(jià)格繼續(xù)回升。結(jié)合PPI、CPI溫和的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2017年和2018年單位建安支出繼續(xù)小幅上升。
2016年增速為3.7%，逆轉(zhuǎn)2014年和2015年-2%和-0.3%的回落態(tài)勢(shì)。2016年前9月累計(jì)建安成本占全年累計(jì)比例為80.8%；由于建安成本一直在回升通道，預(yù)計(jì)2017年1-9月累計(jì)建安成本占比將繼續(xù)小幅下行，預(yù)計(jì)80.2%。2017年1-9月累計(jì)建安成本912.2元/平，因此全年單位建安成本為1137.4元/平，同增3.0%。預(yù)計(jì)2018年單位建安成本1177.2元/平，同增3.5%。
單位面積建安支出變化
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預(yù)測(cè)2017年單位面積建安支出
- | 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年E |
前9月占比 | 83.5% | 82.3% | 80.8% | 80.2% |
前9月（元/平） | 891.1 | 875.9 | 892.3 | 912.2 |
全年（元/平） | 1,067.8 | 1,064.3 | 1,104.1 | 1,137.4 |
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因此，2017年和2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為11.0萬(wàn)億和11.8萬(wàn)億，分別同增7.2%和7.5%。
2017-2018年房地產(chǎn)投資增速預(yù)測(cè)-成本結(jié)構(gòu)法
- | A | B | C | A-B | (A-B)/C |
- | 開發(fā)投資完成額（億元） | 土地購(gòu)置費(fèi)（億元） | 房屋施工面積（萬(wàn)平米） | 建安支出（億元） | 單位建安支出（元/平方米） |
2002 | 7,736 | 1,459 | 92,757 | 6,278 | 676.8 |
2003 | 10,106 | 2,046 | 116,908 | 8,061 | 689.5 |
2004 | 13,158 | 2,575 | 140,451 | 10,584 | 753.6 |
2005 | 15,909 | 2,904 | 166,053 | 13,005 | 783.2 |
2006 | 19,423 | 3,318 | 194,786 | 16,105 | 826.8 |
2007 | 25,289 | 4,873 | 236,318 | 20,416 | 863.9 |
2008 | 31,203 | 5,996 | 283,266 | 25,208 | 889.9 |
2009 | 36,242 | 6,024 | 320,368 | 30,218 | 943.2 |
2010 | 48,259 | 10,000 | 405,356 | 38,260 | 943.8 |
2011 | 61,797 | 11,527 | 506,776 | 50,270 | 992.0 |
2012 | 71,804 | 12,100 | 573,418 | 59,704 | 1,041.2 |
2013 | 86,013 | 13,502 | 665,572 | 72,512 | 1,089.5 |
2014-09 | 68,751 | 12,371 | 632,685 | 56,380 | 891.1 |
2014 | 95,036 | 17,459 | 726,482 | 77,577 | 1,067.8 |
2015-09 | 70,535 | 13,237 | 654,172 | 57,298 | 875.9 |
2015 | 95,979 | 17,675 | 735,693 | 78,303 | 1,064.3 |
2016-09 | 74,598 | 13,422 | 685,606 | 61,176 | 892.3 |
2016 | 102,581 | 18,779 | 758,975 | 83,802 | 1,104.1 |
2017-09 | 80,644 | 16,124 | 707,313 | 64,520 | 912.2 |
2017E | 109,989 | 21,247 | 780,226 | 88,742 | 1,137.4 |
2017增速E | 7.2% | 13.1% | 2.8% | 5.9% | 3.0% |
2018E | 118,287 | 22,764 | 811,435 | 95,522 | 1,177.2 |
2018增速E | 7.5% | 7% | 4.0% | 7.6% | 3.5% |
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智研咨詢 - 精品報(bào)告
2025-2031年中國(guó)寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)及投資潛力研判報(bào)告
《2025-2031年中國(guó)寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)及投資潛力研判報(bào)告 》共十五章，包含2020-2024年房地產(chǎn)行業(yè)融資分析，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析，2020-2024年房地產(chǎn)政策法規(guī)分析等內(nèi)容。
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