2018年中國(guó)戶籍城鎮(zhèn)化率及城市群發(fā)展情況分析【圖】

    （一）新區(qū)域經(jīng)濟(jì)：打開基建及裝修裝飾增長(zhǎng)極

    1、新城市群：基建市場(chǎng)增長(zhǎng)極

    從都市圈到城市群，政策強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展，基建市場(chǎng)迎歷史性機(jī)會(huì)。根據(jù) “十三五”規(guī)劃部署，中國(guó)要在未來(lái)五年建設(shè) 19 個(gè)國(guó)家級(jí)城市群。除了京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三個(gè)發(fā)展水平較高的城市群以外，其余 16 個(gè)城市群還處于起步階段，未來(lái)城市群之間協(xié)調(diào)發(fā)展，有望激活新的基建需求。

基建重大項(xiàng)目投資計(jì)劃

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2017-2023年中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)行業(yè)深度調(diào)研及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

基建預(yù)計(jì)投資完成額

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    與都市圈相比，城市群是多個(gè)中心城市協(xié)調(diào)發(fā)展、內(nèi)在聯(lián)系不斷加強(qiáng)而形成的“城市集合體”，其核心內(nèi)涵是協(xié)調(diào)發(fā)展。2017 年，國(guó)家新批準(zhǔn)了 6 個(gè)國(guó)家級(jí)城市群，以往批復(fù)的“杭州都市圈”也融入了“長(zhǎng)三角”城市群規(guī)劃，政策強(qiáng)調(diào)城市群內(nèi)部協(xié)調(diào)發(fā)展，蘊(yùn)藏巨大的基建需求。

城市群與都市圈的概念維恩圖

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    2、一、二線城市：長(zhǎng)租公寓風(fēng)生水起，精裝修市場(chǎng)迎數(shù)千億風(fēng)口

    一、二線城市商品房銷售遇冷，政府多次強(qiáng)調(diào)“住房”定位，房屋租賃市場(chǎng)迎來(lái)長(zhǎng)效風(fēng)口。自 2016 年年底中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首提“房住不炒”以來(lái)，中央及各地方政府部門相繼出臺(tái)相關(guān)政策扶持租賃市場(chǎng)。十九大再次強(qiáng)調(diào)推進(jìn)“租售并舉”的住房制度，平衡房產(chǎn)供需關(guān)系，改善地產(chǎn)行業(yè)租售結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)雙管齊下，有望成為穩(wěn)定住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。住房租賃市場(chǎng)規(guī)模破萬(wàn)億，租售比失衡蘊(yùn)藏巨大機(jī)會(huì)，未來(lái)租金、售價(jià)再平衡有望打開更大市場(chǎng)空間。

    住房租賃市場(chǎng)規(guī)模破萬(wàn)億，租售比失衡蘊(yùn)藏巨大機(jī)會(huì)，未來(lái)租金、售價(jià)再平衡有望打開更大市場(chǎng)空間。截至 2016 年，我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模 1 萬(wàn)億元，租賃人數(shù) 1.6 億，人口占比僅 11.64%，較其他主要發(fā)達(dá)國(guó)家相比依然相差甚遠(yuǎn)。美國(guó)與日本租賃人口占比分別為 35%和 33%。我國(guó)租賃市場(chǎng)占比尚低，2016年住房交易市場(chǎng)中租賃規(guī)模占比僅 5.56%。此外，中國(guó)住房租售比（年租金/房屋售價(jià)）遠(yuǎn)低于國(guó)際水平，一線城市租售比僅為美國(guó)大城市的 50%，房屋的出租價(jià)值被過(guò)分低估，租賃市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的漲價(jià)動(dòng)力。

中國(guó)租賃人口占比僅 11.64%

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中國(guó)租賃市場(chǎng)空間廣闊

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中國(guó)一線城市租售比（年租金/ 房屋售價(jià)）提升空間大

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    一、二線城市住宅租賃市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化，長(zhǎng)租公寓應(yīng)運(yùn)而生。住房租賃可以分為 C2C 和B2C，傳統(tǒng)的租房模式是個(gè)人將房屋租給個(gè)人，整個(gè)租賃過(guò)程通常僅發(fā)生一次出租，房屋中介僅收取中介費(fèi)。長(zhǎng)租公寓是公寓運(yùn)營(yíng)商將自持物業(yè)、托管物業(yè)（開發(fā)商委托）或租賃物業(yè)（從個(gè)人業(yè)主長(zhǎng)期租賃住房，通常租期不低于三年）進(jìn)行精裝修，打包成品牌公寓再出租給個(gè)人的模式。長(zhǎng)租公寓的居住環(huán)境更佳（精裝修）、服務(wù)更周到（保潔服務(wù)），通常還會(huì)組織豐富的社區(qū)活動(dòng)，滿足租客更多需求。

傳統(tǒng)住房租賃與長(zhǎng)租公寓模式對(duì)比

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    3、三、四線城市：新市民購(gòu)房置業(yè)+消費(fèi)升級(jí)，住宅全裝修進(jìn)入需求驅(qū)動(dòng)階段

    流動(dòng)人口加速回流，農(nóng)民工本地務(wù)工，三、四線城市享“新人口紅利”。

    1）農(nóng)村人口進(jìn)城，城鎮(zhèn)化率繼續(xù)提升：2016 年，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為 57.4%，低于發(fā)達(dá)國(guó)家 80%和同等發(fā)展中國(guó)家 65%的水平，較《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》設(shè)定的 2020 年達(dá)到60%的目標(biāo)還有約+2.6pct 提升空間，保守估計(jì) 2018 年至少有 1800 萬(wàn)新增城鎮(zhèn)人口。

    2）大城市人口回流，戶籍城鎮(zhèn)化率將提升：按照戶籍所在地統(tǒng)計(jì)，2016 年中國(guó)戶籍城鎮(zhèn)化率約 41.2%，較常住人口城鎮(zhèn)化率存在-16.2pct 缺口，2.23 億無(wú)戶籍流動(dòng)人口暫居城鎮(zhèn)。在一、二線城市戶籍收緊的背景下，大量無(wú)戶籍人口將會(huì)回流，三、四線城市與與縣城將發(fā)揮人口截流效果。根據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》制定的 2020 年戶籍城鎮(zhèn)化率 45%的目標(biāo)，2018 年至少有 2630 萬(wàn)流動(dòng)人口在三、四線城市落戶。

戶籍城鎮(zhèn)化率滯后

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流動(dòng)人口規(guī)模逐年減少

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    3 ）勞動(dòng)力流動(dòng)方向轉(zhuǎn)變，農(nóng)民工更傾向于本地化務(wù)工：11-16 年，外出務(wù)工的農(nóng)民工增速急劇下滑，農(nóng)民工本地務(wù)工的比例提升，預(yù)計(jì) 2018 年將有至少 400 萬(wàn)農(nóng)民工回本地務(wù)工。

外出農(nóng)民工人數(shù)增速放緩

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本地農(nóng)民工人數(shù)增速提高

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    在人口紅利整體消退的背景下，農(nóng)村滯留人口繼續(xù)向城鎮(zhèn)遷移，一、二線城市流動(dòng)人口回流到三、四線城市，農(nóng)民工本地化務(wù)工的趨勢(shì)加強(qiáng)，未來(lái)三、四線城市將享“新人口紅利”。大量人口進(jìn)入三、四線城市，買房置業(yè)的需求得到釋放，有望長(zhǎng)期支撐建筑建材市場(chǎng)。在人口紅利整體消退的背景下，農(nóng)村滯留人口繼續(xù)向城鎮(zhèn)遷移，一、二線城市流動(dòng)人口回流到三、四線城市，農(nóng)民工本地化務(wù)工的趨勢(shì)加強(qiáng)，未來(lái)三、四線城市將享“新人口紅利”。大量人口進(jìn)入三、四線城市，買房置業(yè)的需求得到釋放，有望長(zhǎng)期支撐建筑建材市場(chǎng)。“消費(fèi)升級(jí)”向三、四線城市傳導(dǎo) ，主要驅(qū)動(dòng)因素有：1）三、四線城市居民絕對(duì)收入提高，人均收入邁過(guò) 3000 美元關(guān)口，2）房?jī)r(jià)收入比相對(duì)更低，可用于消費(fèi)升級(jí)的資金比例更大。未來(lái)“消費(fèi)升級(jí)”將向家裝行業(yè)傳導(dǎo)，引導(dǎo)消費(fèi)者更加關(guān)注健康家裝、家裝服務(wù)和家裝品牌，未來(lái)裝修不再“將就”，市場(chǎng)價(jià)值有望提升。

一線城市與三、四線城市的房?jī)r(jià)收入比

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家裝消費(fèi)升級(jí)的三大新關(guān)注

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    裝飾板材消費(fèi)升級(jí)，需求驅(qū)動(dòng)接棒政策推動(dòng)，全裝修進(jìn)入快速發(fā)展軌道。根據(jù)住建部的解釋，“全裝修房”是指房屋交鑰匙前，功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成的集合式住宅，與精裝修強(qiáng)調(diào)裝修的檔次和規(guī)格不同，全裝修是商品房出售必須達(dá)到的基本標(biāo)準(zhǔn)。

    從 2012 年河南省率先提出“全省新建住房全裝修比例應(yīng)達(dá)到竣工面積的 10%”開始，全國(guó)有 23 個(gè)以上的省級(jí)行政區(qū)出臺(tái)了全裝修政策，非一線城市政策推出時(shí)間更早、支持力度更大。然而，目前中國(guó)一線城市的全裝修率高達(dá) 50%，其他地區(qū)平均只有 18.4%，一線城市后來(lái)居上。這反映出開發(fā)商對(duì)樓盤進(jìn)行全裝修不僅是政策推動(dòng)的結(jié)果，更是購(gòu)房者對(duì)裝修要求的體現(xiàn)，當(dāng)購(gòu)房者對(duì)裝修的需求普遍提高，全裝修的普及將快速推進(jìn)。

    這反映出開發(fā)商對(duì)樓盤進(jìn)行全裝修不僅是政策推動(dòng)的結(jié)果，更是購(gòu)房者對(duì)裝修要求的體現(xiàn)，當(dāng)購(gòu)房者對(duì)裝修的需求普遍提高，全裝修的普及將快速推進(jìn)

我國(guó)商品房全裝修比例與國(guó)際水平差距巨大

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