2017年中國城鎮(zhèn)化率、居民人均可支配收入、基尼系數及三線城市房價收入統計分析【圖】

    今年1-4月全國商品房、住宅銷售面積分別同比增長15.7%、13.0%，同時中部、西部、東北部銷售面積增速均好于東部，顯示出目前三四線城市出現普遍性向好。根據以一二線城市為主的三十個大中城市的銷售數據，去年 10 月至今年 4 月，一、二、三線城市商品房成交套數同比下降幅度分別為 26.76%、22.56%、18.26%，三十城中的 13 個三線城市銷售情況明顯好于一二線城市。

去年10月20余城陸續(xù)出臺房地產政策后三線城市成交套數同比降幅小于一二線城市

數據來源：公開資料整理

    全國城鎮(zhèn)化率（城鎮(zhèn)人口占總人口比重）從 2010 年的 49.95%提高到 2016 年的 57.35%，年均增加 1.23 個百分點。與發(fā)達工業(yè)國家的 80%左右相比，我國的城市化率仍有較大幅度的提升空間。國務院發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》也提出，力爭到 2020 年常住人口城鎮(zhèn)化率達到 60%左右，實現1 億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。按照戶均人口 2.9 人計算，可能產生3450 萬套的房屋購置需求。

2010-2016年間全國城鎮(zhèn)化率年均提高1.23個百分點

數據來源：公開資料、智研咨詢整理

    根據數據，2016 年我國城鎮(zhèn)人口 79,298 萬人，按照戶均人口 2.9 人計算，城鎮(zhèn)戶大約為 2.73 億。

2005-2015年房地產處于高速發(fā)展的時期（百萬平方米，萬套）

數據來源：公開資料整理

    2015 年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工 783 萬套，基本建成 772 萬套，均超額完成年度目標任務。2011-2015 年間，每年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成套數平均 803 萬套。

2012-2015年間全國城鎮(zhèn)保障性安居工程每年基本建成700萬套左右（萬套）

數據來源：公開資料、智研咨詢整理

    我國人均可支配收入由 2006 年的 11,760元增長至 2016 年的 33,616 元，年復合增長率為 11.07%，居民購買力不斷增強。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長（元）

數據來源：公開資料整理

    以武漢、上海為例，武漢90 平方米以下的小戶型商品房數量從 2011 年的 46833 套增長至 2016 年的 94811 套，漲幅達 102%，上海 90 平方米以下的小戶型商品房數量則從 2012 年的 67599 套增長至 2016年的 100792 套，漲幅也高達 49%；房地產開發(fā)投資額中，小戶型住宅占比也不斷提升，過去十年間從 16%增至 36%。

小戶型商品房數量增長迅速（套）

數據來源：公開資料整理

90平以下小戶型住宅開發(fā)投資占比不斷提升

數據來源：公開資料整理

    三四線城市消費主體規(guī)模正在擴張，消費量有望不斷提升。一方面，全國流動人口大幅減少，外出農民工接近零增長，促進三四線城市本地消費需求增長。另一方面，城鎮(zhèn)化趨勢中農村人口向城鎮(zhèn)聚攏，消費主體不斷擴大。與一二線城市城鎮(zhèn)化率相比，三四線城市城鎮(zhèn)化水平仍有向上空間。

二三四線城市城鎮(zhèn)化率中樞依次遞減 （%）

數據來源：公開資料整理

    購買力的提升、消費便利化使得三四線城市與一二線城市消費差距正在逐步縮小。2008 年以來基尼系數持續(xù)下降，農村居民可支配收入及消費支出增長速度均超過城鎮(zhèn)居民收入增長，三四五線城市居民購買力在逐步提升。而互聯網、物流的快速發(fā)展使得消費不再拘泥于某個區(qū)域，三四線城市消費正逐漸向一二線靠攏。

2008年以來基尼系數整體下行

數據來源：公開資料、智研咨詢整理

農村居民人均可支配收入增長快于城鎮(zhèn)居民（元）

數據來源：公開資料整理

農村居民人均消費支出增長快于城鎮(zhèn)居民（元）

數據來源：公開資料整理

    三四線城市地產銷售明顯好于一二線， 地產后周期影響或持續(xù)促進家具消費。從更長周期的視角來看，三四線城市庫銷比依然偏高，未來政策推動三四線城市去庫存仍將是主要趨勢。而且，居民收入增長的同時房價漲幅不高，2015 年三線城市房價收入比已下滑至 7.51，購房能力更強。三四線地產銷售更多來自自住需求，因此對于后續(xù)消費的提振作用更加明顯。同時，由于三四線地產的貨幣化安置政策和信貸優(yōu)惠政策等因素，地產對于其它消費的擠出作用并不顯著。

三線城市房價收入比較低

數據來源：公開資料整理