2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制格局分析【圖】

    我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將逐步迎來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制格局，如果說(shuō)過(guò)去短期政策是西藥，追求快速療效但有一定副作用的話，那長(zhǎng)效機(jī)制就是中藥的藥理，講究“攻”“補(bǔ)”平衡，更為中長(zhǎng)期的穩(wěn)定。而過(guò)去市場(chǎng)中相對(duì)單一的業(yè)態(tài)也將逐步演化出更多的模式，一如“太極生兩儀，兩儀生四象”的迸發(fā)。我們相信不管愿意與否，在未來(lái)的5 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將是新格局下的 5 年。

    （1）住房供給體系：供給類(lèi)型多元、價(jià)格可控以及規(guī)模持續(xù)：其一，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。目前來(lái)看重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始圍繞土地供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)結(jié)構(gòu)展開(kāi)變革，其中上海、北京、廣州均在“十三五”期間加大計(jì)劃供應(yīng)住宅用地，該類(lèi)城市如果最終能按照供應(yīng)計(jì)劃如數(shù)完成，我們相信城市住房結(jié)構(gòu)將得到逐步的改變；其二，傳統(tǒng)土地出讓模式的變化。以往“招拍掛”出讓土地方式為“價(jià)高者得”，導(dǎo)致重點(diǎn)城市的地價(jià)持續(xù)居高不下，而未來(lái)土地出讓模式也可能會(huì)發(fā)生變化。近期上海部分地塊采用招標(biāo)掛牌復(fù)合的方式出讓?zhuān)趸四玫卦趦r(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)性，以達(dá)到降低地價(jià)的目的。

    （2）住房保障體系：購(gòu)租并舉，并提供財(cái)富增值的空間：2017 年以來(lái)在中央層面密集出臺(tái)支持租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策，其中加大租賃用地的供應(yīng)為政策大體方向，從已公布租賃用地供地計(jì)劃的城市來(lái)看，北京、上海、廣州、杭州租賃供應(yīng)占比分別為 21.7%、30.9%、25.8%、30%，未來(lái)有望通過(guò)推動(dòng)“租售同權(quán)”等多種路徑支持租房形成對(duì)于購(gòu)房需求的有效分流；此外，具備保障以及財(cái)富屬性的共有產(chǎn)權(quán)房也逐步成型。住建部、國(guó)土部于今年 4 月提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，要增加公租房及共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。

2017-2020 年租賃用地土地供應(yīng)計(jì)劃

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《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》 具體規(guī)劃

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》

    （3）住房金融體系：住房金融機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)化和住房租賃 REITs 的 推進(jìn)：通過(guò)對(duì)德國(guó)、新加坡住房體系的研究，我們認(rèn)為要完善我國(guó)住房領(lǐng)域的金融支持，一方面需加強(qiáng)以公積金制度為主體的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，提高公積金的運(yùn)用效率；另一方面，設(shè)立住房政策性金融機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)出專(zhuān)門(mén)針對(duì)購(gòu)房租房的金融體系，并直接為低收入群體提供定向的低息貸款支持尤為重要。同時(shí)，住房租賃 REITs 的推進(jìn)勢(shì)在必行。資產(chǎn)證券化可以為住房租賃機(jī)構(gòu)提供存量盤(pán)活的金融工具，尤其是基于租賃物業(yè)本身開(kāi)展 REITs 運(yùn)作，可以協(xié)助住房租賃企業(yè)開(kāi)展輕資產(chǎn)化運(yùn)作，從長(zhǎng)期持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?zhuān)注于租賃住房管理。

各城市租賃政策關(guān)于金融支持內(nèi)容

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