2017年中國房地產行業(yè)銷售狀況分析【圖】

    1、成交特點：城市層級之間的冰火分化

    我們在 2016 年三季度全市場最前瞻提出房地產行業(yè)去杠桿的開始，此后的四季度以來房地產行業(yè)經歷了史上以來最為嚴厲的調控潮，無論從限購限貸的嚴厲程度還是圍繞都市圈的調控范圍，本輪調控的嚴苛程度都超過任何一輪周期。截止 11 月末，全國商品房銷售金額 11.5 萬億，同比增長 12.6%，占 2016 年全年銷售金額的98.2%，全年成交繼 2016 年之后再創(chuàng)歷史新高已是板上釘釘，但這背后是全國房地產市場成交的“冰火”分化。

    “冰”在于一二線城市的成交量熄火。一二線城市不斷加碼的調控力度疊加政府預售證管制，我們跟蹤的79 個重點城市中，一二線城市自今年初以來即進入負增長區(qū)間，截止到 11 月末，一線城市累計成交同比下降38.2%，二線城市累計成交同比下降 24.4%。核心城市成交面積快速下滑的主要原因在于新增的供給的快速下降，預售證審批嚴格管理致使主流城市的批售面積持續(xù)收窄，我們跟蹤的重點城市中，一線城市自 3 月份以來批售面積同比均為負增長，二線城市自年初以來截止三季度末批售面積累計同比下降 17.2%。

全國商品房銷售面積單月增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

全國商品房銷售面積單月增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

重點城市一手房成交增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

重點城市一手房成交增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

重點城市批售面積增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

重點城市 15-16 年供地面積增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國房地產行業(yè)發(fā)展趨勢及投資戰(zhàn)略研究報告》

    而“火”則在于三四線城市的崛起。今年的三四線城市較好的承接了本輪回暖周期以來的熱度傳導，在友善的去庫存政策環(huán)境引導下，疊加主流核心城市受政策調控影響需求持續(xù)外溢，實現(xiàn)了量價齊升的逆勢增長，自年初以來三四線城市持續(xù)保持高速增長，3 月份全國三四線城市銷售面積同比增長達到 27.3%，且與一、二線主流核心城市的增速差持續(xù)擴大，在 5 月份出現(xiàn)了近年以來最大的反差，三四城市與一二線城市增速差達到66.3%，隨后開始出現(xiàn)回落，9 月份三四線城市銷售增速已較年初有明顯下滑，單月銷售增速降至 4.1%。

    三四線地產超預期熱銷并非僅僅緣于樓市限購限貸政策下的一、二線需求外溢，自 15 年以來國務院推動的“棚改三年計劃”，提高棚改貨幣化安置比例也是重要原因之一。效果方面，2016 年棚改貨幣化帶來去庫存 2.5億平米，約占到 2016 年商品住宅銷售面積的 18%，去庫存效果顯現(xiàn)，而今年計劃開工的 600 萬套棚戶區(qū)改造也將去化 3.06 億平米的庫存規(guī)模，預計將占到全年銷售面積的 20%左右。

    不過隨著三四線城市需求的持續(xù)兌現(xiàn)和棚改貨幣化效應邊際彈性的減弱，三四線城市增速已經呈現(xiàn)疲軟。我們跟蹤的 57 個重點三四線城市成交增速在 6-7 月就已由正轉負。我們認為主流核心城市的熱度傳導即將進入尾聲，棚改貨幣化的邊際彈性也將隨著基數(shù)的抬升和棚戶區(qū)改造難度的不斷增加，效果將持續(xù)減弱。

限購和非限購城市成交增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

全國一二線城市和三四線城市增速差

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

我國棚改推進測算

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

我國棚改政策推進

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2、產品結構：改善性需求延續(xù)高比例

    產品結構方面，市場延續(xù)了 15 年以來消費升級的風格，改善型需求占據(jù)主導，我們跟蹤的 21 個重點城市中 90-170 平戶型成交占比在今年三季度達到 60.0%創(chuàng)歷史新高，而首置剛需占比不斷下滑，至三季度末 90 平以下的剛需型產品成交占比降至 26.9%，為近年以來的新低，170 平以上的豪改產品成交繼續(xù)保持平穩(wěn)。

    隨著客戶群體主流需求的轉變，房企的產品結構也開始有所調整，我們跟蹤的 71 家重點房企中，90-170平戶型產品成交占比也同樣超過 60%達到 60.4%，進一步印證需求結構和產品戶型轉變的特點，90 平以下的戶型成交占比同步降至 26.4%，而 170 平以上的豪改產品，自 16 年以來成交占比持續(xù)下降，說明當前改善型需求中仍然以剛需型改善或者適用于二孩家庭的三至四房的戶型為主，當然也和當前預售證嚴管之下，開發(fā)商對首付比例要求有所提升有關。

27 個重點城市成交結構

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

71 家重點房企成交結構

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理