2018年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

    1、租售并舉開啟長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代

    建國(guó)以來(lái)，已經(jīng)經(jīng)歷了三次住房制度改革，分別是 1949-1977年的住房實(shí)物分配， 1978-1994 年的公房出售與住房分配并舉， 1998-2003 年的住房商品商品化，而 2016 年以來(lái)我們正在經(jīng)歷的是租售并舉開啟的長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代。

住房制度改革回顧

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)蘇州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    近年來(lái)在住房商品化的大潮中，全國(guó)商品房銷售額不斷創(chuàng)出新高，不過(guò)隨著而來(lái)的供需錯(cuò)配、 結(jié)構(gòu)失衡等住房矛盾也開始凸顯。資源過(guò)度集中在核心城市不僅帶來(lái)了嚴(yán)重的大城市病，同時(shí)也推高了核心城市的房?jī)r(jià)，居住需求難以得到保障。

一線城市人口密度顯著高于全國(guó)水平

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一線城市房?jī)r(jià)顯著高于全國(guó)平均水平（元）

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    2、租賃用地入市改變地產(chǎn)格局

    “租售并舉”長(zhǎng)效制度出臺(tái)不僅體現(xiàn)在政策密集出臺(tái)，更實(shí)打?qū)嵉捏w現(xiàn)在“只租不售”用地的出讓。截至目前已經(jīng)有上海、深圳、杭州等超過(guò)10個(gè)城市開展租賃類土地出讓，上海只租不售用地供給量最大， 2017年以來(lái)已經(jīng)接近100萬(wàn)平方米，占上海市住宅類用地成交面積接近 20%。在提出“租售并舉”長(zhǎng)效機(jī)制首年，租賃與銷售變實(shí)現(xiàn)了“二八分”，政策執(zhí)行力度相當(dāng)堅(jiān)決。

上海租賃用地占住宅成交土地面積近2成

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2017 年上海租賃用地成交面積驟增（萬(wàn)方）

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    3、“租售并舉”平抑“恐慌性”波動(dòng)

    恐慌性預(yù)期放大市場(chǎng)波動(dòng)。跟發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的資源分配很不均衡，主要大城市在資源集聚方面遙遙領(lǐng)先，其地產(chǎn)對(duì)整個(gè)國(guó)家的居民非常有吸引力。從醫(yī)療、教育、工作機(jī)會(huì)、城市設(shè)施、環(huán)境等方面來(lái)看，一線城市，特別是北京，不僅在國(guó)內(nèi)占有很大優(yōu)勢(shì)，而且跟幾個(gè)大的國(guó)際都市相比，也鶴立雞群。

北京商品住宅成交均價(jià)（元）

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    一線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)具有明顯的易漲難跌特點(diǎn)。以北京為例，在次貸危機(jī)沖擊期間，北京新房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌 6 個(gè)月，累計(jì)降幅僅有 2.2%。 2011 年 11 月，受調(diào)控的影響，北京新房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌 6 個(gè)月，累計(jì)降幅僅有 1.1%，此前連續(xù)上漲 31 個(gè)月，累計(jì)漲幅 26%。 2014 年 7 月，再次開啟下跌周期，連續(xù)下跌 8 個(gè)月，累計(jì)降幅 4.3%，此前連續(xù)上漲 26 個(gè)月，累計(jì)漲幅 20%。 2016 年這輪累計(jì)上漲雖然只有 19 個(gè)月，但累計(jì)漲幅高達(dá) 35%，是自 2005 年 7 月有數(shù)據(jù)記載以來(lái)的房?jī)r(jià)最快上漲期。以波動(dòng)較大的二手房?jī)r(jià)格為例，跌幅最大的2014 年 4-9 月期間，累計(jì)跌幅也僅有 5.4%。

    值得注意的是，本輪房地產(chǎn)的擴(kuò)張期主要源于地產(chǎn)去庫(kù)存的需求，三四線房屋價(jià)格存有明顯的上漲預(yù)期才能有效去庫(kù)存，而只有一線城市價(jià)格上漲才能帶動(dòng)二線價(jià)格上漲，進(jìn)而導(dǎo)致三四線價(jià)格上漲預(yù)期。因此，從城市溢出效應(yīng)看，在去庫(kù)存過(guò)程中價(jià)格被明顯抬高。房地產(chǎn)作為典型的耐用投資品，最大的特點(diǎn)就是越有價(jià)格上漲預(yù)期，需求越龐大，從商品房?jī)r(jià)格指數(shù)和成交面積的對(duì)比圖不難發(fā)現(xiàn)，每一輪房?jī)r(jià)大漲往往會(huì)激發(fā)出市場(chǎng)的恐慌性需求，即擔(dān)心政策優(yōu)惠到期、房?jī)r(jià)不斷上漲而不問(wèn)價(jià)格、地段，脫離購(gòu)房需求能力，貸款比率畸高，為了購(gòu)房而購(gòu)房，而這其中又以年輕購(gòu)房者居多，這種情況下，商品房的價(jià)格和成交額被再次放大，而這往往又引來(lái)了市場(chǎng)的新一輪調(diào)控，政策也出現(xiàn)“一松一緊”的調(diào)控，不僅沒(méi)能平抑價(jià)格，反而將價(jià)格中樞一步步抬升。

2010年以來(lái)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)和成交面積情況

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    如果沒(méi)有巨大盈利的投機(jī)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)趨于平緩，恐慌性需求也就會(huì)被逐漸平復(fù)。2014年70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比數(shù)據(jù)步入單邊下行通道，而全國(guó)商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)為負(fù)，且大幅波動(dòng)。而與之相對(duì)應(yīng)的， 2016 年 70 個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比數(shù)據(jù)則步入單邊上升通道，當(dāng)年全國(guó)商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)在年初大幅攀升，隨后維持高位震蕩。

    可以看到，2017年隨著各地“租售并舉”政策相繼落地，2017 年 9 月以來(lái) 70 個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)明顯走平，維持在 5-6%左右。同樣，2017 年 9 月以來(lái)全國(guó)商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)也逐步走穩(wěn)，波動(dòng)明顯收窄。誠(chéng)然“限購(gòu)、限價(jià)、限售”等一系列調(diào)控政策確實(shí)發(fā)揮著重要作用，但“租售并舉”在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，平抑恐慌性波動(dòng)方面發(fā)揮出不可忽視的作用。長(zhǎng)期來(lái)看，租售并舉是未來(lái)發(fā)展的大方向， 通過(guò)提高租賃房源供給，擴(kuò)大租賃人群，延長(zhǎng)租賃期限，從而分流購(gòu)房需求， 降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

2016年70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比數(shù)據(jù)

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2016年全國(guó)商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)

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2017年以來(lái)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比數(shù)據(jù)

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2017年以來(lái)全國(guó)商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)

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