物業(yè)服務行業(yè)：三大維度12量化指標 光大物業(yè)選股框架模型

    行業(yè)變革：政策與需求推動供給側(cè)進化

    政策：市場化導向：物業(yè)費市場化定價+管理資質(zhì)取消。36 城物業(yè)費漲幅擴大，平均增速（16-18 年）5.4%，高于平均增速（09-10 年）2.1%。

    需求：2018 年全國人均服務性消費8781 元同比+12.5%，其中家庭服務支出同比+32%。物業(yè)服務需求強勁，預計2020 年市場空間近1.2萬億。2019 年11 月，媒體對“小區(qū)物業(yè)滿意度較低”進行專題報道，顯示出居民對物業(yè)服務提質(zhì)的需求較強。

    供給：行業(yè)供給側(cè)進化四大邊際趨勢：運營平臺化、運行科技化、管理全業(yè)態(tài)化和份額集中化。

    主流企業(yè)前景展望：規(guī)模與利潤雙支撐

    規(guī)模方面，主流物業(yè)服務商較高的合約面積覆蓋度，在較大程度上鎖定了未來3 年內(nèi)的規(guī)模增長；竣工復蘇在短周期內(nèi)將加速合約面積轉(zhuǎn)化。

    行業(yè)集中度低（2018 年TOP3 僅3.5%），收并購整合熱度不減。

    利潤率方面，成本端：30 省市最低工資均值漲幅趨緩，逐步下行至5%附近，成本端壓力緩解；收入端：多地上調(diào)前期物業(yè)收費標準，市場化有望進一步推進。最后，增值服務將形成新的利潤增長點。

    選股框架：三大維度12 量化指標

    從三大維度（資源稟賦、業(yè)務經(jīng)營、業(yè)務拓展）、二大業(yè)務板塊（基礎服務和增值服務）出發(fā)，通過十二項關鍵量化指標來篩選優(yōu)質(zhì)投資標的。

    創(chuàng)新性引入多項指標：1）資源稟賦：毛利率因子（新盤占比、單盤面積）、區(qū)域布局與稅率優(yōu)惠；2）基本面：包干制毛利率、供應鏈管理、增值服務ARPU；3）成長性：合約面積覆蓋度、并購潛力（現(xiàn)金占比與第三方面積）、APP 下載量增速。

    投資建議

    通過量化指標體系，綜合考慮規(guī)模、利潤率、成長性和附加值，我們推薦碧桂園服務（新盤占比突出、毛利率高）、雅生活服務（大盤優(yōu)勢、業(yè)主增值服務亮點）、新城悅服務（合約覆蓋度高、擴張潛力大）、永升生活服務（綜合能力均衡）和綠城服務（增值服務旗幟選手）。

    風險分析

    作為勞動密集型行業(yè)，需關注人工成本上行風險；增值服務拓展的不確定風險；部分企業(yè)對于關聯(lián)房企過于依賴的風險；外包占比提升下的質(zhì)量控制風險。