2018年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)【圖】

    我國(guó)租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數(shù)據(jù)在英國(guó)、美國(guó)、日本等 成熟市場(chǎng)都在35% 以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。以發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)為參照，我國(guó)租 賃市場(chǎng)的發(fā)展空間十分可觀。城市層面，北京、上海、深圳等流動(dòng)人口集中的一線 城市租賃房屋占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒(méi)有超過(guò)40%，相對(duì)于舊金山、 紐約等對(duì)標(biāo)城市高達(dá)60%左右的租賃人口占比和50%左右的租賃房屋占比，差距明 顯。
世界發(fā)達(dá)國(guó)家住房擁有率多在50%-65%之間，也就是說(shuō)，在相對(duì)成熟的市場(chǎng)化體系 中，約有1/3至1/2的人口將通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題。我國(guó)和多數(shù)發(fā)展中國(guó)家類(lèi) 似，當(dāng)前住房擁有率水平顯著高于發(fā)達(dá)國(guó)家，人口流動(dòng)性較弱。隨著我國(guó)社會(huì)市場(chǎng) 化進(jìn)程深入、住房租賃市場(chǎng)不斷完善、戶籍制度改革不斷推進(jìn)，未來(lái)我國(guó)住房擁有 率或?qū)⒅鸩较陆?，更多人口將進(jìn)入租房市場(chǎng)。

中國(guó)租賃人口僅11.6%，與發(fā)達(dá)國(guó)家差距明顯

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一線城市租賃人口占比沒(méi)有超過(guò)40%

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)發(fā)布的《2017-2022年中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)與投資戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告》

    核心城市，特別是一線城市及新一線城市，因其便利的生活設(shè)施及廣闊的發(fā)展前景， 一直都吸引著大量人才的涌進(jìn)。然而，近年來(lái)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)過(guò)快上漲， 一線城市（北京、上海、深圳、廣州）近兩年房屋平均出售價(jià)格漲幅達(dá)20%，已接 近3萬(wàn)/平方米；對(duì)于二手房成交價(jià)，北京已超8萬(wàn)/平方米，上海、深圳接近6萬(wàn)/平方 米，廣州也已達(dá)4萬(wàn)/平方米。與此同時(shí)，二線城市房屋平均售價(jià)上漲勢(shì)頭也不容小 覷，南京2016年房屋平均售價(jià)已達(dá)17754元/平方米，較15年上漲6265元/平方米。

    一般來(lái)說(shuō)，有兩類(lèi)人具有租賃需求，一類(lèi)是流動(dòng)人口，另一類(lèi)是戶籍所在地的戶籍 人口，基本為高校畢業(yè)生。根據(jù)最新發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，中國(guó)2016 年的流動(dòng)人口達(dá)2.45億元，比上年末減少171萬(wàn)人，已經(jīng)是連續(xù)第二年下降。盡管如 此，無(wú)論是從流動(dòng)人口的絕對(duì)值，還是其在總?cè)丝诘南鄬?duì)比重來(lái)看，流動(dòng)人口數(shù)量 近年來(lái)一直處于較高水平，并且預(yù)計(jì)未來(lái)依然會(huì)延續(xù)這一趨勢(shì)。而近年來(lái)我國(guó)新生代流動(dòng)人口的比重也在不斷上升，2016年已達(dá)64.7%，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。新生 代流動(dòng)人口由于缺乏必要的長(zhǎng)期工作經(jīng)驗(yàn)，又不具備本土人才的“本地優(yōu)勢(shì)”，往 往在職業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、薪酬待遇方面存在一定的劣勢(shì)，進(jìn)而進(jìn)一步影響了其購(gòu)房能力。 隨著新生代流動(dòng)租賃人口比重的逐漸提高，其租房領(lǐng)域的“消費(fèi)升級(jí)”需要日益明 顯，除了簡(jiǎn)單的“住”之外，他們往往更加注重租房市場(chǎng)的便利性、透明度、社區(qū) 化體驗(yàn)、以及其它衍生服務(wù)。毫無(wú)疑問(wèn)，相較于私人租賃市場(chǎng)，成熟的租賃機(jī)構(gòu)在 這方面更有優(yōu)勢(shì)。

2016年我國(guó)約有2.45億流動(dòng)人口

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一線城市流動(dòng)人口比重均在35%以上

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國(guó)內(nèi)高校畢業(yè)人數(shù)逐年增多

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67%流動(dòng)人口以租住私房作為居住模式

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一線城市房屋平均售價(jià)高企

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2016年二線城市房屋平均售價(jià)上漲明顯

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一線城市二手房?jī)r(jià)格高企

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高校畢業(yè)生平均起薪低

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    從機(jī)構(gòu)滲透率的角度來(lái)看，租賃市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)管理僅占據(jù)房源渠道的5%（北京），而 全國(guó)這一比率的平均水平僅為2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。政策利好疊加后發(fā)優(yōu) 勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)長(zhǎng)租公寓將會(huì)迎來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展。并且當(dāng)前我國(guó)利率市場(chǎng)化尚未放開(kāi)，利 率中樞明顯高于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，房租收益率減貸款利率水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它發(fā)達(dá)國(guó)家， 這壓縮了私人租賃主的收益空間。而機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)，有望通過(guò)規(guī)?；\(yùn)營(yíng) 形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，同時(shí)REITs等金融產(chǎn)品的運(yùn)用，也能使其實(shí)現(xiàn)“輕重分離”，提高 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)效應(yīng)。因此，無(wú)論從必要性，還是充分性角度考慮，未來(lái)大部分租賃市場(chǎng) 的增量與存量空間，將屬于機(jī)構(gòu)主體。

    得益于政策紅利以及房屋租賃領(lǐng)域較低的機(jī)構(gòu)滲透率，各大資本看好行業(yè)未來(lái)發(fā)展 前景，紛紛提前搶灘布局。特別是雷軍的順為基金投資公寓品牌YOU+以來(lái)，長(zhǎng)租公 寓領(lǐng)域的投融資步伐明顯加快，魔方公寓、寓見(jiàn)、新派公寓等行業(yè)領(lǐng)先品牌紛紛得 到資本青睞。創(chuàng)業(yè)公司動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)、上億的融資規(guī)模，一方面顯示出了資本對(duì)行業(yè) 未來(lái)發(fā)展的信心，另一方面，也從客觀上為各公司的規(guī)模擴(kuò)張及精細(xì)運(yùn)營(yíng)奠定了資 金基礎(chǔ)。

部分房企長(zhǎng)租公寓布局?jǐn)?shù)量

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