2018年中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)集中度及發(fā)展趨勢分析【圖】

    （一）物業(yè)服務(wù)市場空間巨大，預(yù)計(jì)2020年全國市場規(guī)模過萬億

    截止到2016年，全國物業(yè)管理面積為185.1億平米，近5年管理面積增速平均6.7%，按此增速預(yù)計(jì)2020年全國物管面積可達(dá)240億平米，增量55億平米。同時(shí)，百強(qiáng)物管企業(yè)項(xiàng)目分布有向二三線城市下沉的趨勢，2015 年百強(qiáng)物管在管項(xiàng)目中一線城市項(xiàng)目占比同期減少 12%，二線城市項(xiàng)目占比上升一個點(diǎn)，三線城市項(xiàng)目增量最大。2015年全國物管規(guī)模總體約為6400億元，計(jì)算得物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)約 3.07元/平米/月。若假設(shè)物業(yè)管理費(fèi)年均增長5%，預(yù)計(jì)2020年全國物管規(guī)模超過1萬億。

全國物業(yè)管理面積2020年可達(dá)240億平米

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國物業(yè)管理行業(yè)市場競爭格局及未來發(fā)展趨勢報(bào)告》

全國物業(yè)管理規(guī)模2020年將過萬億

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    （二）市場集中度向龍頭提升是必然

    全國物管公司總共超過 10 萬家，總體呈現(xiàn)地域分散、集中度弱的狀態(tài)。百強(qiáng)物管公司管理面積自 2012 年占比 13%提升至 2016 年的 29%，且 2016 年十強(qiáng)物管公司面積市占率 10.18%，比 15 年提升 2.54%。市場向百強(qiáng)企業(yè)集中，而百強(qiáng)中又向十強(qiáng)集中，2016 年全國在管面積增速 6%、百強(qiáng)在管面積增速 10%、十強(qiáng)面積增速則為 38%。 龍頭聚集效應(yīng)顯著，強(qiáng)者恒強(qiáng)將是市場常態(tài)。而且，龍頭企業(yè)品牌溢價(jià)能力及成本控制力強(qiáng)。物管公司整體的服務(wù)水平和質(zhì)量參差不齊，即使同一城市收費(fèi)跨度也有百倍之廣。根據(jù)全國物業(yè)管理協(xié)會報(bào)告，百強(qiáng)物管公司住宅平均物業(yè)收費(fèi) 2.24 元/平米/月，平均毛利率為 20%，而十強(qiáng)企業(yè)平均毛利率可達(dá) 25%。龍頭物管品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價(jià)能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強(qiáng)，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

十強(qiáng)企業(yè)面積增速超百強(qiáng)，百強(qiáng)超全國

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2016年十強(qiáng)平均在管面積顯著超百強(qiáng)

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    （三）高端住宅及單一業(yè)主成新的需求生力軍

    對于高端物業(yè)管理，其主要需求來自 C端家庭對于“美好生活”的品質(zhì)升級，消費(fèi)升級的大背景下，人們對于更優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)的需求日益增長毋庸置疑。同時(shí)，物管的需求也來自于高端樓盤售賣的配售需要。物業(yè)管理公司一直以來是房地產(chǎn)開發(fā)商的從屬配角，但是優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的確能夠提升樓盤整體層次及提高售價(jià)。此外，商業(yè)、辦公樓、體育場館及學(xué)校醫(yī)院等機(jī)構(gòu)的參與也擴(kuò)大了物管整體的市場容量。2015 年百強(qiáng)企業(yè)辦公類項(xiàng)目占比 9%、商業(yè)項(xiàng)目4%、其他機(jī)構(gòu)類項(xiàng)目占比 16%，而全國辦公類僅 3%、商業(yè)項(xiàng)目 10%、其他類項(xiàng)目占比僅為 9%。機(jī)構(gòu)的物管單價(jià)高，單體管理相對集中容易形成規(guī)?；?，有利于物管公司提升運(yùn)營效率。因此，物管公司更傾向于高單價(jià)的單一物業(yè)主的物業(yè)。

百強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目向單一業(yè)主傾斜

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    （四）服務(wù)多元化挖掘物管深層價(jià)值

    隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場環(huán)境的變化，物業(yè)管理緊跟市場需求變化，已呈現(xiàn)提檔升級的多元化發(fā)展態(tài)勢。在百強(qiáng)企業(yè)中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)作為物管公司的根本收入來源，占總收入的比例高達(dá) 83%，卻僅貢獻(xiàn)了 69%的利潤；但收入占比僅為 17%的配套業(yè)務(wù)能貢獻(xiàn) 31%的利潤。物管公司不斷挖掘物業(yè)服務(wù)的附加值和邊際效益，延伸服務(wù)領(lǐng)域，開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)及資源整合，嫁接移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新技術(shù)，收集、整理和分析業(yè)主的衣食住行等生活需求數(shù)據(jù)，進(jìn)一步體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)營業(yè)收入的增長。

2016年十強(qiáng)中多種經(jīng)營業(yè)務(wù)占比大于百強(qiáng)

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2016年百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營利潤率高

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