2018年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展新方向分析【圖】

房地產(chǎn) 管小紅 2018-05-30 07:24 來(lái)源：智研咨詢

一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)行業(yè)行政調(diào)控難以放松，三四線寬松政策預(yù)期退出

限購(gòu)限貸方面，2018年2月以來(lái)，初步統(tǒng)計(jì)有濟(jì)陽(yáng)縣、昆明、安徽阜南縣、大連、廣州、沈陽(yáng)、青島、海南、東莞、成都、太原等十余個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)、限貸相關(guān)政策。限售方面，繼2017大范圍執(zhí)行限售之后，2018年以來(lái)，長(zhǎng)春、安徽阜南縣、青島和哈爾濱等相繼加入了限售陣營(yíng)。截至目前，初步統(tǒng)計(jì)已有超過(guò)80城實(shí)施限售。限價(jià)方面，初步統(tǒng)計(jì)2018年以來(lái)三亞、湖北、南昌、濟(jì)南、福建、東莞、海南和長(zhǎng)春陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)限價(jià)政策。

2018年4月533家銀行首套房貸按揭首付以3成為主

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相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研及投資方向研究報(bào)告》

2018年4月熱點(diǎn)城市二套房首付比例普遍維持5成以上

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2018行政調(diào)控向三四線城市蔓延，三四線城市棚改貨幣化所帶來(lái)的階段性繁榮仍在2018Q1持續(xù)，去庫(kù)存取得階段性成果的情況下區(qū)域市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊漲引發(fā)新一輪調(diào)控預(yù)期。2018Q1三四線城市（全國(guó)-40大中城市）商品房銷售面積和銷售金額累計(jì)同比增速分別達(dá)到7.3%、18.9%，顯著高于一二線城市的-2.5%、3.3%。2018年五一期間住建部約談太原、成都、哈爾濱等12城，此后已有7城進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控措施。未來(lái)三四線城市的成交端或難以再現(xiàn)階段性的單邊上漲行情。

2017年末一、二、三線城市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅

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棚改政策方面，作為棚改的主要資金來(lái)源，2018年P(guān)SL新增規(guī)模依然保持高位水平，1-4月份累計(jì)新增3570億元，同比增長(zhǎng)44.5%。但是考慮到：（1）貨幣化安置比例依然尚未明確，棚改資金支持力度的加大或難以轉(zhuǎn)化為需求端的直接刺激，如山東在2018棚改計(jì)劃中提出取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)；（2）1-4月PSL新增規(guī)模增速呈現(xiàn)逐步放緩趨勢(shì)，考慮到地方城市去庫(kù)存的階段性成果以及進(jìn)一步刺激可能帶來(lái)的市場(chǎng)過(guò)熱，未來(lái)資金支持力度可能下降；（3）2018年4月，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券管理辦法》，未來(lái)棚改資金來(lái)源或主要來(lái)源于地方政府，并且?？顚Ｓ茫Y產(chǎn)收益相對(duì)應(yīng)，地方貨幣化安置意愿可能受到一定程度的影響。未來(lái)通過(guò)PSL監(jiān)控棚改資金支持力度的有效性可能降低，未來(lái)貨幣化安置力度預(yù)計(jì)保持穩(wěn)中回落。

2018年以來(lái)PSL當(dāng)月新增（億元）保持高位

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2018年以來(lái)PSL累計(jì)同比增速逐步回落

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2、房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款和債券融資悲觀，中小房企再次轉(zhuǎn)向高成本信托

供給端來(lái)看，2018年1-4月房企資金來(lái)源累計(jì)同比增速由1-2月的4.8%逐月放緩至2.1%。其中國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比增速自2016年3月以來(lái)首次為負(fù)。從1-3月的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)銀行貸款累計(jì)同比減少4.0%，而非銀金融機(jī)構(gòu)貸款累計(jì)同比增速高達(dá)31.3%。銀行在對(duì)房企普遍提高開(kāi)發(fā)貸利率上浮水平，收緊開(kāi)發(fā)貸額度的同時(shí)，進(jìn)一步穿透審查并購(gòu)貸款。1月31日，澎湃新聞獲悉，上海銀監(jiān)局于1月29日下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》，對(duì)投向房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)貸款進(jìn)行嚴(yán)控。

17年及18年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速放緩

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17年以來(lái)國(guó)內(nèi)貸款及個(gè)人購(gòu)房款增速回落甚至負(fù)增長(zhǎng)

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2015、2016房地產(chǎn)信用債的發(fā)行規(guī)模分別達(dá)到6132、10683億元，凈融入額（發(fā)行-償還）達(dá)到5805、10071億元。2016年9月交易所為房地產(chǎn)公司債的發(fā)行設(shè)立準(zhǔn)入門檻，2017-2018發(fā)行規(guī)模進(jìn)一步收縮。截至2018年5月中旬，房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為2136億元，而到期規(guī)模2997億元?？紤]到到期規(guī)模的大幅增加，交易所和銀行間市場(chǎng)有望延續(xù)“借新續(xù)舊”操作，預(yù)計(jì)全年發(fā)行量高于償還量，但是預(yù)計(jì)凈融入額進(jìn)一步收縮，融資成本上浮明顯。2019-2021地產(chǎn)信用債到期規(guī)模將進(jìn)一步增長(zhǎng)至4029、5217、5802億元，如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格審核標(biāo)準(zhǔn)，房企資金鏈和融資成本預(yù)計(jì)進(jìn)一步承壓。

2018-2021房地產(chǎn)信用債到期規(guī)模（億元）大幅增加

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傳統(tǒng)融資渠道收緊，非標(biāo)融資逆勢(shì)增長(zhǎng)。

今年前3個(gè)月房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立480款，僅1月的成立數(shù)量幾乎就與2017年前3個(gè)月數(shù)量相當(dāng)；成立規(guī)模966.29億元，同比增長(zhǎng)約90%；發(fā)行步伐也較為一致，一季度房地產(chǎn)信托共發(fā)行576款，規(guī)模為1604.43億元，同比增長(zhǎng)超一倍。2018年4月全國(guó)信托監(jiān)管會(huì)議召開(kāi)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)監(jiān)管、去通道、控房地產(chǎn)、控政府平臺(tái)”。地產(chǎn)信托未來(lái)監(jiān)管形勢(shì)依然趨嚴(yán)，2018一季度信托產(chǎn)品的井噴也表明當(dāng)前房企資金需求量較大，作為房企為數(shù)不多的資金輸血通道，信托發(fā)行規(guī)模的擴(kuò)大或進(jìn)一步推升中小房企的資金成本。

3、房地產(chǎn)行業(yè)需求情況及資金成本敏感度情況分析

2018年2月6日據(jù)時(shí)代周報(bào)報(bào)道，“今年銀監(jiān)會(huì)的重點(diǎn)是居民去杠桿”。從首套房和二套房貸款利率來(lái)看，2018年以來(lái)保持繼續(xù)攀升態(tài)勢(shì)。房貸利率的上升的原因主要在于（1）需求調(diào)控對(duì)按揭貸款額度的限制；（2）表外回歸表內(nèi)銀行資產(chǎn)的重新配置；（3）新的利率走廊下市場(chǎng)化利率中樞的抬升。從居民新增貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年4月居民戶新增人民幣中長(zhǎng)期貸款同比減少20.2%，降幅較3月份進(jìn)一步擴(kuò)大4pct，占新增人民幣貸款的比重由2017年4月的40.4%下滑至30.0%?？紤]到同期商品房銷售金額依然實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，表明當(dāng)前按揭放款速度有所放緩或者按揭貸款對(duì)成交的支持力度進(jìn)一步減弱。2017年“兩會(huì)”期間，央行營(yíng)業(yè)管理部主任周學(xué)東就透露，就個(gè)人房貸在新增貸款的占比來(lái)看，預(yù)計(jì)今年會(huì)下降到30%以內(nèi)。

當(dāng)前居民對(duì)資金成本上漲的敏感度依然較低，原因一方面在于部分地區(qū)房?jī)r(jià)依然處于上漲通道或者政府限價(jià)導(dǎo)致一定的套利空間，相對(duì)較強(qiáng)的資產(chǎn)升值預(yù)期下部分投資兼自住的需求依然看重未來(lái)資產(chǎn)升值預(yù)期，忽略短期資金成本。另一方面在當(dāng)前低庫(kù)存+低供給的市場(chǎng)格局下，部分地區(qū)依然需求較為旺盛，賣方主導(dǎo)的市場(chǎng)格局下，買方選擇空間較為有限。

從利率中樞的角度來(lái)看，統(tǒng)計(jì)2016年至今十年期國(guó)債到期收益率的最低值和最高值分別為2.64%和3.99%，同期融360統(tǒng)計(jì)的全國(guó)首套房貸款利率的最低值和最高值為4.44%和5.56%，如果以區(qū)間十年期國(guó)債最大漲幅135bp作為房貸利率的最大上浮空間，預(yù)計(jì)未來(lái)首套房貸利率依然有23bp的上漲空間。如果考慮到央行控制按揭貸款的額度和占比，預(yù)計(jì)上浮幅度可能提升至30-40bp，達(dá)到6%，接近2014年的水平。

2018以來(lái)房貸利率保持持續(xù)攀升

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2018年4月首套房執(zhí)行貸款優(yōu)惠的銀行數(shù)量?jī)H占比1.1%

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2018年4月76%的銀行二套房貸款利率上浮20%以上

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2018年4月居民戶新增中長(zhǎng)期貸款（億元）同比減少20%

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2018年4月居民戶新增中長(zhǎng)期貸款（億元）占比降至30%

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三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新方向分析

1、共有產(chǎn)權(quán)同限價(jià)房掛鉤提供新的發(fā)展方向

共有產(chǎn)權(quán)方面，以北京為代表的一線城市率先推出，并且于4月份發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，將限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目掛鉤。共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目具備較強(qiáng)的保障房屬性，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的觀望心態(tài)較強(qiáng)，此前北京多塊共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目流拍，項(xiàng)目吸引力相對(duì)不足?？紤]到北京2017年限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)項(xiàng)目較多，而其他城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府強(qiáng)行壓制的低價(jià)項(xiàng)目存在較為明顯的套利和投資空間，因此北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知規(guī)定政府可以優(yōu)先收購(gòu)限價(jià)力度較大的限競(jìng)房項(xiàng)目作為共有產(chǎn)權(quán)，將商品房的屬性轉(zhuǎn)為保障房。不同于上海租賃模式，北京共有產(chǎn)權(quán)的體系依賴于限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的土地出讓模式，一方面為共有產(chǎn)權(quán)提供了低價(jià)房源，另一方面前置出讓條件已經(jīng)提前滿足房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，為房企預(yù)留一定的盈利空間，避免出現(xiàn)其他城市預(yù)售證價(jià)格過(guò)低，房企入市意愿消極的情形?？胤?jī)r(jià)的核心訴求下，未來(lái)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的出讓模式有望進(jìn)一步推廣，同時(shí)為共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

北京市共有產(chǎn)權(quán)同限價(jià)房掛鉤

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2、房產(chǎn)稅推進(jìn)謹(jǐn)慎，市場(chǎng)預(yù)期和調(diào)整空間充分

2018政府工作報(bào)告針對(duì)房產(chǎn)稅的表述為“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。結(jié)合此前人大發(fā)言人答記者問(wèn)，目前房產(chǎn)稅依然處于加快起草和內(nèi)部論證階段。(1)房地產(chǎn)稅改革和健全地方稅體系并列出現(xiàn)，體現(xiàn)房地產(chǎn)稅補(bǔ)充地方稅源的重要定位，而非意在調(diào)控房?jī)r(jià)。（2）“穩(wěn)妥推進(jìn)”的表述表明，對(duì)于影響近三百萬(wàn)億左右存量資產(chǎn)的重大稅種，管理層態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，未來(lái)稅制細(xì)節(jié)的論證、制定和試點(diǎn)決定了短期內(nèi)難以大范圍推行。結(jié)合2017年末不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)基本完成的最近進(jìn)展，技術(shù)性問(wèn)題的解決并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的超預(yù)期推進(jìn)，進(jìn)一步體現(xiàn)管理層在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的保守態(tài)度?？傮w來(lái)看，房產(chǎn)稅的開(kāi)征已確定，但無(wú)論從立法進(jìn)程還是推進(jìn)難度來(lái)看，全面開(kāi)征依然任重道遠(yuǎn)，2018年3月國(guó)務(wù)院立法規(guī)劃公布，房產(chǎn)稅并未列入立法規(guī)劃。市場(chǎng)大概率面臨充分的時(shí)間進(jìn)行預(yù)期消化和主動(dòng)性調(diào)整。

3、銷售增幅同比放緩，緩增趨勢(shì)仍將持續(xù)

2017年和2018年1-4月商品房銷售延續(xù)了2015年和2016年的增勢(shì)，但增幅放緩，行業(yè)庫(kù)存達(dá)到5年來(lái)低位。低能級(jí)城市的棚改貨幣化等政策以及高杠桿資金是推動(dòng)商品房銷售的主要?jiǎng)恿Γ悄壳叭木€城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲一二線城市，且去杠桿政策取得階段性成效，造成2017年以來(lái)銷售增幅較2016年有所放緩。預(yù)計(jì)，由于目前行業(yè)存量仍居歷史高位、去化周期放緩，加之三四線城市房?jī)r(jià)抬升，后續(xù)行業(yè)政策放松可能性仍較低，低增長(zhǎng)的趨勢(shì)可能將會(huì)持續(xù)。

4、銷售增幅同比放緩，行業(yè)庫(kù)存明顯降低

2017年全年商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，低于2016年22.5%的增幅水平；2018年1-4月累計(jì)銷售約4.22億平方米，同比增長(zhǎng)1.29%，也低于2017年同期15.67%的水平。銷售金額方面，2017年全年及2018年1-4月分別實(shí)現(xiàn)13.37萬(wàn)億元和3.62萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)13.7%和9.03%，均低于2017同期增幅水平

商品房銷售面積（億平）累計(jì)值

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商品房銷售額（萬(wàn)億元）累計(jì)情況

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銷售規(guī)模不斷增長(zhǎng)的情況下，去庫(kù)存取得一定成效，目前行業(yè)庫(kù)存明顯降低。從統(tǒng)計(jì)局最新公布的住宅待售面積來(lái)看，2017年末和2018年4月末與2016年末相比均出現(xiàn)明顯下降，分別減少約1億平和1.2億平，降幅分別達(dá)到25.1%和29.3%；截至2017年底，待售面積絕對(duì)值也已經(jīng)低于2013年，達(dá)到了近5年來(lái)的最低值。就廣義庫(kù)存而言（累計(jì)新開(kāi)工住宅面積-累計(jì)住宅銷售面積），2017年和2018年1-4月也達(dá)到了5年來(lái)新低；以此推算的住宅去化周期從2014年的歷史峰值2.67年下降至2017年的1.64年。行業(yè)去庫(kù)存政策已經(jīng)取得了階段性成效

行業(yè)狹義庫(kù)存情況

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行業(yè)可售面積平均去化周期（月）

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全國(guó)住宅廣義庫(kù)存（億萬(wàn)平）及推算的去化周期（年）

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5、三四線城市依然為成交的主力軍

2017年和2018年一季度的銷售增長(zhǎng)主要來(lái)自三四線城市的貢獻(xiàn)。從絕對(duì)數(shù)量來(lái)看，三四線城市的成交面積始終高于一二線城市，且兩者之間的差距自2016年以來(lái)擴(kuò)大。三四線城市的商品房銷售金額雖然不及一二線城市，但是2017年和2018年一季度兩者之間的差距已經(jīng)大幅縮小。從同比增速來(lái)看，2017年全年三四線城市在銷售面積上以及銷售金額增速上分別領(lǐng)先一二線城市16個(gè)以及25個(gè)百分點(diǎn)，是近五年來(lái)兩者差距最大的一次；2018年一季度差距縮小，但仍有10個(gè)和近16個(gè)百分點(diǎn)。從銷售均價(jià)來(lái)看，2017年和2018年一季度，三四線城市的商品房銷售均價(jià)維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。與一二線城市相比，雖然仍存在較大的價(jià)格差距，但是17年和18年一季度的同比增速相對(duì)較高。

16年以來(lái)三四線城市與一二線城市成交面積差距擴(kuò)大