房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：北京再次放寬限購 激活年末市場熱度

事件：北京放寬非京籍家庭購房條件，支持多子女家庭住房需求12 月24 日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等4 部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，自2025 年12 月24 日起施行?！锻ㄖ肪唧w包括（1）放寬非京籍家庭購房條件，將五環(huán)內(nèi)商品住房社?；騻€稅繳納年限由“3 年”調(diào)減為“2 年”，五環(huán)外由“2 年”調(diào)減為“1 年”；（2）支持多子女家庭住房需求，二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房；（3）進(jìn)一步優(yōu)化個人住房信貸政策，利率定價機(jī)制不再區(qū)分首二套住房；（4）二套住房公積金貸款最低首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。

核心政策主要是限購調(diào)整和利率調(diào)整

本次政策主要聚焦非京籍居民家庭限購調(diào)整，進(jìn)一步縮短了全市范圍內(nèi)非京籍家庭的購房社保年限，同時釋放了多孩家庭改善購房需求。我們認(rèn)為當(dāng)前北京五環(huán)內(nèi)限購政策已經(jīng)較為寬松（上海外地戶籍在外環(huán)內(nèi)購房需連續(xù)社保滿3 年，深圳外地戶籍在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道需連續(xù)社保滿1 年），外圍區(qū)域限購政策北京、上海、深圳均已調(diào)整為滿1 年社保即可購房，并且不限制套數(shù)，預(yù)計能夠釋放一些增量需求。利率上，本次政策后不再區(qū)分首套二套，調(diào)整前北京地區(qū)商貸首套房貸利率為3.05%，購買五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%，相當(dāng)于對二套房貸款有20-40BPs 的降息；同時下調(diào)二套公積金貸款首付比例（30%→25%），減少購房者前期資金壓力。

四季度以來北京成交熱度下降，過往政策對成交促進(jìn)作用明顯2025 年四季度以來，北京新房和二手房成交套數(shù)同比明顯下滑（11 月新房-45.9%、二手房-21.9%；12 月前23 日新房-33.1%、二手房-23.5%），市場在高基數(shù)下熱度下降。從歷史效果看，政策放松對市場有直接拉動作用：2024 年9 月限購放松后，四季度二手房成交同比+55.5%；2025 年8 月五環(huán)外限購放松后，9月新房、二手房成交同比轉(zhuǎn)正（+9.8%、+19.0%）。在市場成交增速轉(zhuǎn)負(fù)的壓力下，本次新一輪政策釋放積極信號，防止市場預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱。

投資建議

本次北京限購政策是在市場下行壓力下的精準(zhǔn)調(diào)控，通過降低門檻、支持特定需求、降低購房成本三重手段，旨在扭轉(zhuǎn)成交下滑趨勢，穩(wěn)定市場預(yù)期，預(yù)計上海和深圳有望適時跟進(jìn)，進(jìn)一步優(yōu)化限購政策。推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費促進(jìn)政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

風(fēng)險提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險進(jìn)一步加大。（2）政策放松不及預(yù)期。

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轉(zhuǎn)自開源證券股份有限公司 研究員：齊東/胡耀文