2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)政策分析【圖】

    2017 年， 房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時， 短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的住房制度，推動長效機(jī)制的建立健全。

    一. 中央堅持住房居住屬性定位， 加快制度建設(shè)促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展

    堅持住房居住屬性，分類調(diào)控、因城施策仍是 2017 年房地產(chǎn)政策主基調(diào)。 3 月兩會政府工作報告堅持宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實(shí)、社會政策要托底的政策思路，堅持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，適度擴(kuò)大總需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，深化創(chuàng)新驅(qū)動，全面做好穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險各項(xiàng)工作，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。 報告明確今年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6.5%左右的宏觀目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)今年要繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，財政政策要更加積極有效，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性。 針對房地產(chǎn)方面， 明確今年房地產(chǎn)市場的三項(xiàng)重點(diǎn)工作： 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策去庫存、 堅持住房居住屬性。 同時， 扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化， 深化戶籍制度改革，今年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶 1300 萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。

兩會政府工作報告關(guān)鍵內(nèi)容

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    多部委召開會議明確今年工作任務(wù)，因城分類施策成重點(diǎn)。 今年 1 月， 各部委工作會議陸續(xù)召開， 明確 2017 年工作任務(wù)。 全國國土資源工作會議強(qiáng)調(diào)根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度，對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。 1 月 6 日， 央行強(qiáng)調(diào)要因城施策，繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險。 1 月 10 日， 銀監(jiān)會提出分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控。同時，各部委積極響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”，發(fā)改委表示“完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化政策組合”。農(nóng)業(yè)部強(qiáng)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革。 財政部表示深入推進(jìn)財稅體制改革。

各部委會議明確 2017 年工作任務(wù)

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    中央深入研究房地產(chǎn)長效機(jī)制，推動市場平穩(wěn)發(fā)展。 2 月 28 日， 中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上，習(xí)近平主席強(qiáng)調(diào)深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。住建部在國新辦新聞發(fā)布會提出，現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的條件。兩會政府工作報告也明確加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。 3 月 23 日， 國務(wù)院辦公廳《關(guān)于印發(fā) 2017 年政務(wù)公開工作要點(diǎn)的通知》圍繞促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展推進(jìn)公開。通知強(qiáng)調(diào)， 加快建立統(tǒng)一規(guī)范、準(zhǔn)確及時的房地產(chǎn)市場信息定期發(fā)布機(jī)制，做好對差別化信貸、因地制宜調(diào)控等房地產(chǎn)政策的解讀工作，正確引導(dǎo)輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期和信心。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息公開，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和中介市場秩序，防止虛假宣傳、惡意炒作等加劇市場波動。 4 月 25 日， 政治局會議指出要堅定不移推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”，改造提升傳統(tǒng)動能，大力培育發(fā)展新動能，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)， 強(qiáng)調(diào)要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。 7 月 24 日， 中共中央政治局召開會議， 提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制。“十九大”為房地產(chǎn)業(yè)定調(diào)，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。 10月 18 日，中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會在北京人民大會堂開幕。習(xí)近平代表第十八屆中央委員會向大會作報告。 針對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展， 報告提出 “房子是用來住的、 不是用來炒”的基調(diào)， 堅持加快建立多主體供給、 多渠道保障、 租購并舉的住房制度。

十九大報告核心要點(diǎn)

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    中央定調(diào)樓市調(diào)控，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險。 10 月 25 日， 住建部與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查的通知》，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)， 在全國范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店商品房銷售價格行為進(jìn)行聯(lián)合檢查。11 月 21 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、人民銀行在湖北省武漢市召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會，學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產(chǎn)工作， 進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，堅持分類調(diào)控、因城因地施策，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控

    政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。 會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場風(fēng)險的化解問題，提出了六方面要求，包括政策的連續(xù)性、金融管控、土地供應(yīng)、優(yōu)化城市功能、規(guī)范市場秩序等，提出調(diào)控不能有任何“喘口氣、歇歇腳” 的念頭，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將依然從緊。同時，會議對于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚戶區(qū)改造、公共服務(wù)和去庫存等幾方面給予了更明確的指導(dǎo)。中央提出明年加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。 12 月 8 日，中共中央政治局會議分析研究 2018 年經(jīng)濟(jì)工作，提出加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，是 2018年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，并強(qiáng)調(diào)要“力爭取得明顯成效”。12 月 18 日至 20 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了 2018 年房地產(chǎn)重點(diǎn)“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。 會議提出要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

    2017年年末全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議全面總結(jié)了五年來住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作成就，提出今后一個時期工作總體要求，對 2018 年工作任務(wù)作出部署。重點(diǎn)做好以下工作： 一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作， 2018 年改造各類棚戶區(qū) 580 萬套。全力做好公租房工作，增加公租房實(shí)物供給，持續(xù)提升公租房保障能力。 因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，多渠道解決群眾住房問題。改革完善住房公積金制度，提高住房公積金管理服務(wù)水平。二是抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整頓力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。

全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議的核心內(nèi)容

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    二. 地方因城施策， 調(diào)控政策分化明顯

    1、以城市群為重點(diǎn)，保障市場穩(wěn)定運(yùn)行

    以城市群為調(diào)控主場，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍。 在“房子是用來住的，不是用來炒的”導(dǎo)向下， 2017 年各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控，力度不放松、目標(biāo)不動搖。截至 12 月底， 90 個地級以上城市（約 200 項(xiàng)政策）和 35 個縣市（約 41 項(xiàng)政策）出臺調(diào)控，海南、河北從省級層面全面調(diào)控。此輪調(diào)控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時間更長、涉及城市更多、政策強(qiáng)度更大。 從政策出臺時間維度來看， 2016 年3 月以來，有三次地方強(qiáng)調(diào)控期， 2017 年 3-5 月是政策密集出臺高峰期。2016 年的調(diào)控城市主要是一二線熱點(diǎn)城市，而今年以來，從單個城市調(diào)控向城市群協(xié)同、片區(qū)聯(lián)動收緊轉(zhuǎn)變。上半年，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內(nèi)部三四線城市聯(lián)動中心城市出臺收緊政策；下半年，三四線城市調(diào)控進(jìn)一步擴(kuò)圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點(diǎn)城市周邊的三四線城市?？傮w來看，以城市群為主體，中心城市聯(lián)動周邊三四線協(xié)同調(diào)控的城市群調(diào)控場已經(jīng)形成。

2016 年 3 月以來三次地方強(qiáng)調(diào)控期

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    京津冀城市群：環(huán)京、環(huán)雄安限制力度最為嚴(yán)格，調(diào)控政策向山東城市群三四線城市深入環(huán)京周邊多個縣級市密集收緊。 3 月，北京調(diào)控進(jìn)一步升級，非京籍納稅年限由5 年調(diào)整為連續(xù) 60 個月，同時將商住納入限購范圍，將有貸款記錄的無房人群、離婚一年以內(nèi)的購房者也視作二套房需求，購買非普通自住房不低于 80%。政策升級后，北京首付比例已達(dá)到一線城市最高水平。北京出臺調(diào)控政策后，環(huán)京周邊縣市也集中出臺調(diào)控措施， 其中，河北實(shí)行統(tǒng)一限購，其中針對環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)首都重點(diǎn)地區(qū)， 非當(dāng)?shù)貞艏用褓彿啃杼峁┊?dāng)?shù)?3 年及以上社?；騻€稅繳納證明。 廊坊、 承德擴(kuò)大限購范圍。 張家口崇禮調(diào)控升級。 保定市區(qū)、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、秦皇島、唐山市中心區(qū)、 張家口中心城區(qū)等地開啟限購限貸。 邢臺開展整頓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為專項(xiàng)行動。環(huán)雄安新區(qū)的區(qū)域調(diào)控升級。 4 月 1 日， 國務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)，規(guī)劃范圍涉及河北省雄縣、容城、安新 3 縣及周邊部分區(qū)域。中央指出規(guī)劃建設(shè)雄安新區(qū)堅決嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，目前新區(qū)三縣均已凍結(jié)全部房產(chǎn)過戶，周邊市區(qū)縣也同步限購限貸，包括廊坊下轄霸州市、文安縣、保定下轄徐水區(qū)、滿城區(qū)、清苑區(qū)、定興縣、高陽縣、白溝新城、高碑店市以及滄州下轄任丘市等，形成了環(huán)雄安新區(qū)限購范圍。山東城市群三四線城市調(diào)控擴(kuò)圍。 青島針對本地戶籍居民開始限購， 并提高住房公積金貸款利率。 濟(jì)南提高貸款首付比例，同時針對大學(xué)本科以上學(xué)歷的購房者， 出臺享有本地常住戶口居民同等購房的政策。 10 月以來，山東樓市調(diào)控政策向三四線城市繼續(xù)深入，截止 12 月末， 山東已有青島、濟(jì)南、威海、聊城、德州、濱州、菏澤、東營等 8 城發(fā)布樓市限售措施。 淄博、煙臺、東營調(diào)整住房公積金貸款利率；濰坊、德州開始調(diào)整個人商貸利率； 除調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例外，威海、泰州同步調(diào)整住房公積金貸款政策； 臨沂嚴(yán)格規(guī)范商品房預(yù)售管理，實(shí)行一房一價申報， 3 個月內(nèi)不得漲價，并全面監(jiān)管二手房交易， 溢價率達(dá)到 150%(含)以上的，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可，房價年度漲幅不得高于上一年度本地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。

    長三角城市群： 中心城市調(diào)控加碼，調(diào)控收緊趨勢向周邊持續(xù)深入

    中心城市中上海加強(qiáng)商住管理，南京將限購范圍擴(kuò)至六合、溧水、高淳， 杭州提高非本市戶籍居民社保或個稅繳納年限。 中心城市收緊調(diào)控同時， 其周邊三四線城市也連續(xù)收緊。上海、南京、杭州周邊城市調(diào)控。 上海周邊嘉興及嘉興下轄嘉善、海寧、平湖（包括港區(qū)）針對非本地戶籍居民限購 1 套， 桐鄉(xiāng)限購 2 套，海鹽縣限購 3 套，昆山非戶籍居民購二套房需 1 年社?；騻€稅； 南通針對二套房調(diào)整公積金首付比例， 啟東市開始限售；蘇州張家港市加強(qiáng)市場監(jiān)管。 南京周邊鎮(zhèn)江句容要求非本地戶籍居民購房需繳納 1 年社?；騻€稅， 并于 9 月宣布此限購政策繼續(xù)執(zhí)行。 無錫、 淮安針對本地和非本地居民實(shí)施差別化限購政策； 滁州開始限貸； 揚(yáng)州將非普通商品住房及車位、車庫、儲藏室納入價格備案范圍；鎮(zhèn)江、常州調(diào)整公積金首付比例；泰州開始實(shí)施限售政策。杭州周邊城市紹興開始限售。安徽省內(nèi)及其他城市調(diào)控深入。 安徽省內(nèi)蕪湖加入限售陣容， 其下轄蕪湖縣進(jìn)一步調(diào)整進(jìn)城購房補(bǔ)貼政策， 阜陽臨泉縣開始限價，亳州嚴(yán)格商品房預(yù)售審批，六安出臺商品住宅限價限售政策，銅陵實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，完善差別化住房公積金貸款政策，適度提高二套住房公積金貸款首付比例并停止發(fā)放第三套住房公積金貸款。另外，其他城市也陸續(xù)收緊。 寧波限購限貸， 徐州限售，麗水提升公積金貸款首付比例，溫州也收緊調(diào)控政策。

    珠三角城市群： 環(huán)廣州深圳、 海西城市群、 海南等幾大城市圈協(xié)同調(diào)控

    環(huán)廣州、深圳周邊城市調(diào)控加碼。 3 月， 廣州限購升級并擴(kuò)大限購范圍， 深圳對商辦進(jìn)行調(diào)控。 隨后， 環(huán)廣州、環(huán)深圳兩市周邊的珠海、惠州、佛山、東莞、江門、中山等市同步限購。 其中， 針對非本地戶籍居民購房的社保或個稅繳納年限，東莞、中山、江門、佛山實(shí)施差別化政策； 珠海最為嚴(yán)格， 提高至 5 年，并將全市范圍內(nèi)的所有戶型住房納入限購范圍。 泉州開啟限售， 清遠(yuǎn)、惠州嚴(yán)格加強(qiáng)監(jiān)管。海西城市群雙核廈門、福州繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控。 廈門連續(xù)出臺政策升級限購門檻，限制本市單身人士購房，將非本市戶籍家庭納稅或社保繳納年限提至 3 年，并要求通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后再次購買住房需滿 3 年。廈門制定廈漳泉房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)動機(jī)制實(shí)施方案，與周邊城市聯(lián)動調(diào)控。 福州同期出臺限貸升級措施，本市戶籍家庭購買二套房最低首付比例提至 50%。福州周邊連江出臺限購限貸等收緊政策， 其下屬長樂、閩侯縣、 閩清縣、福清受溢出需求影響開始限售。 平潭縣、莆田對公積金進(jìn)行調(diào)整。海南開啟全面調(diào)控。 4 月海南全省限購， 暫停向在海南已擁有 1 套及以上商品住宅的本省戶籍居民出售新建商品住宅，調(diào)整房貸首付比例，并開啟限售模式。 隨后瓊海市、 海口、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣陸續(xù)跟進(jìn)加強(qiáng)調(diào)控。六地均將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房納入限購范圍，提高了產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營比例，且多對外地居民購房提出需 2 年以上社保或個稅繳納證明要求。9 月海南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個暫停”政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》和《關(guān)于嚴(yán)格控制小戶型商品住宅審批有關(guān)問題的通知》，永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目；停止批準(zhǔn)套型建筑面積在 100 平方米以下（含 100 平方米）的商品住宅建設(shè)。 10 月除繼續(xù)限制島外投資性購房外， 海南延長?？?、三亞、萬寧和陵水等四個市縣的限售年限。 進(jìn)入 12 月， 海南再次從全省升級調(diào)控措施加強(qiáng)商品住宅銷售價格備案管理， 要求逐步推行網(wǎng)上公示制度。

    中西部城市群： 中心城市調(diào)控升級， 周邊三四線城市跟進(jìn)調(diào)整

    中西部地區(qū)出臺調(diào)控措施的城市數(shù)量進(jìn)一步增加。 長沙、贛州、蘭州、貴陽等在2017 年新出臺調(diào)控政策的城市， 均在 8 月末以后繼續(xù)調(diào)控升級。 南昌、南寧、成都、西安、武漢等結(jié)合此前調(diào)控力度， 進(jìn)一步升級調(diào)控政策，其中西安在一年內(nèi) 5 次調(diào)控加碼。 湖南省從全省進(jìn)行調(diào)控， 就省直公積金貸款實(shí)施細(xì)則內(nèi)容進(jìn)行了更新，確定合理貸款期限最長不超過 30 年，最高貸款額度不超過 60 萬元。 針對不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊，政策都體現(xiàn)出差異性。 成都對限購區(qū)域和非限購區(qū)域信貸政策作差異化調(diào)整， 長沙在非本地戶籍限購方面針對的湖南省內(nèi)外戶籍家庭作進(jìn)一步區(qū)分。 鄭州將新鄭市、滎陽市、中牟縣也納入限購區(qū)域。 昆明、重慶同步限售。周邊三四線城市也陸續(xù)開始調(diào)整。 鄭州周邊開封限售并限制房價漲幅， 洛陽將建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌實(shí)施價格備案。 江西省內(nèi)九江開啟限購， 贛州調(diào)整限購政策，將限購范圍擴(kuò)大至章貢區(qū)、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蓉江新區(qū)。廣西省內(nèi)桂林限售， 北海針對非本市戶籍居民購房執(zhí)行限購政策。 其他城市天水、長春、沈陽等市則對公積金進(jìn)行調(diào)整，襄陽、岳陽開始限售， 內(nèi)江加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售、資金監(jiān)管。（當(dāng)前進(jìn)行調(diào)控的城市詳見附表）

    2、創(chuàng)新限售模式成新一輪調(diào)控升級主要手段

    通過限售抑制需求成為重要方式之一。 2017 年， 地方調(diào)控密集出臺， 繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場預(yù)期。 3 月 24 日，廈門率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿 2 年方可上市交易。此后多地效仿， 限售城市逐漸從熱點(diǎn)一二線向周邊三四線深入，至 12月末， 全國已經(jīng)有超過 50 個城市實(shí)行限售措施。從限售年限來看， 限售分化為 2 年、 3 年、 5 年，甚至有特定地塊 10 年限售， 大部分城市限售期為 2-3 年。 海南全省及廣州、承德、 紹興、重慶、南昌、太原、襄陽、岳陽、柳州等 29 個市縣均要求滿 2 年； 珠海、南京、鄭州、開封、張家口、長沙、貴陽等 13 個市縣地要求滿 3 年。而保定白溝新城、石家莊、泉州及海南下轄四市縣?？?、三亞、萬寧、陵水限售政策更為嚴(yán)厲， 要求滿 5 年。 保定主城區(qū)出臺目前最為嚴(yán)厲的限售政策，除限取得產(chǎn)權(quán)證滿 2 年方可買賣外，還新提出對通過“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》未滿 10 年的，不得買賣。此外，珠海也四宗推出 10 年限售地塊。從限售范圍來看，針對不同戶籍性質(zhì)、住房性質(zhì)及城市內(nèi)部不同區(qū)域等方面做出不同限售規(guī)定。 部分城市如北海、德州、聊城、濱州、菏澤、沈陽、揚(yáng)州、徐州等均對本地和非本地戶籍居民售房設(shè)置了不同的“禁售期”，政策對非本地戶籍購房的住房限制轉(zhuǎn)讓年限較本地戶籍更長； 威海、泉州、南通啟東、保定白溝新城主要針對非本省戶籍居民進(jìn)行限制； 西安、沈陽則對購買新房和二手房作差別化限制。 另外， 南昌針對“三限房”做出 5 年限售的規(guī)定； 石家莊將限售政策擴(kuò)展至經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，以 2017 年 5 月 1 日為時間點(diǎn)，規(guī)定取得預(yù)售證或建設(shè)規(guī)劃批文在 2017 年 5 月 1 日前的，購房人在取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿 2 年方可上市轉(zhuǎn)讓，在這之后的則需滿 5 年方可上市轉(zhuǎn)讓。

2017 年個人限售城市一覽

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    3、供給側(cè)同步調(diào)整， 增加有效供應(yīng)

    優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，提高土地招拍掛限制。 1 月 12 日， 全國國土資源工作會議指出， 對保障性住房用地應(yīng)保盡保， 對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。 對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。 4 月 1 日， 住建部、 國土資源部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在 36 個月以上的，應(yīng)停止供地； 36-18 個月的，要減少供地； 12-6 個月的，要增加供地； 6 個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。 5 月 10 日， 國土資源部印發(fā)《2017 年全國土地利用計劃》，規(guī)定對房地產(chǎn)庫存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少乃至停止下達(dá)住房建設(shè)新增建設(shè)用地指標(biāo)。地方積極響應(yīng)中央政策。 北京發(fā)布《2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《2017 年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，規(guī)劃未來 5 年供應(yīng)住宅用地 6000 公頃，以保障 150 萬套住房建設(shè)需求。 6 月北京《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》 要求， 全力推進(jìn)“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”盡早開工入市。河南《關(guān)于貫徹落實(shí)建〔2017〕 80 號文件加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》 要求， 合理安排住宅用地供應(yīng)， 科學(xué)把握住房建設(shè)和上市節(jié)奏，增加有效供應(yīng)，加大住房保障力度。此外， 上海、 福州、南昌、贛州、滄州、天津、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、北海等城市也陸續(xù)提出措施要求按實(shí)際消化周期合理安排土地供應(yīng)。 同時， 各地土地拍賣的方式也普遍采用了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、競配建、競自持、限銷售、搖號等模式，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。保定市采用“雙限雙競+10 年限售”出讓方式，成都要求競無償移交租賃住房與競自持商品住房，長沙以“熔斷”和“搖號”限制地價，開展‘限房價+競地價+搖號’的試點(diǎn)。 海南省則提出暫停辦理土地二級市場轉(zhuǎn)讓交易有關(guān)用地手續(xù)，但因依法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)、司法機(jī)關(guān)依法裁定及國有企業(yè)改制改組涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的三類情況可不列入暫停轉(zhuǎn)讓范圍。

    4、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管

    加強(qiáng)樓市監(jiān)管力度， 規(guī)范市場交易秩序。 上海、南京、長沙、成都四城開啟公開搖號購房模式。 針對房價管控， 無錫、 徐州加強(qiáng)市區(qū)商品住房價格管理，規(guī)定在限期內(nèi)不得調(diào)價，濱州、清遠(yuǎn)、開封、六安則對備案價格浮動區(qū)間進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定。 武漢要求全裝修住房實(shí)施分段限價，嚴(yán)控開發(fā)商通過裝修變相漲價。 佛山對超過區(qū)域新建商品住房銷售價格備案標(biāo)準(zhǔn)的商品住房項(xiàng)目，影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的，暫不辦理價格備案、暫停核發(fā)預(yù)售許可證、暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。 開封對房價過高、上漲過快的縣(市)政府， 提出要適時進(jìn)行階段性限購工作； 針對規(guī)范房企， 泰州、贛州、北海、洛陽對哄抬房價、虛假宣傳等侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為加強(qiáng)監(jiān)管， 嚴(yán)肅查處商品房銷售違法違規(guī)行為。青島禁止強(qiáng)制捆綁車位儲藏室銷售。無錫要求嚴(yán)肅查處“首付貸”及其他資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的行為。 臨沂調(diào)控政策提出， 建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購買土地。 內(nèi)江加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售、資金監(jiān)管。 揚(yáng)州、亳州常州、 對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 一律納入不良信用檔案；針對違規(guī)購房行為， 威海、承德泰安、臨沂、德州加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管。南昌開展房地產(chǎn)開發(fā)和中介行業(yè)整頓規(guī)范工作。東莞嚴(yán)肅查處弄虛作假和用不正當(dāng)手段騙取或偽造購房證明、規(guī)避限購等行為，加強(qiáng)對首付資金來源、收入證明真實(shí)性等審核。南通嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓。加大聯(lián)合懲戒， 維護(hù)住房公積金購房貸款權(quán)益。 12 月 26 日，住房建部、財政部、中國人民銀行、國土資源部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》，提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，要提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權(quán)利的書面文件。地方積極響應(yīng)中央政策，濟(jì)南、福建要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房時，應(yīng)當(dāng)充分尊重購房人選擇購房貸款方式的權(quán)利，不得阻撓或者拒絕購房人選擇使用住房公積金貸款購房，不得以任何形式增加限制條件或附加條件，使用住房公積金貸款購房，與其他貸款方式購房享受同等權(quán)利。 襄陽也提出在銷售商品房時，開發(fā)商不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房嚴(yán)控商辦項(xiàng)目用地，禁止擅自改為居住用途。 北京明確商辦限售，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時，可出售給個人，但需符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅的條件。同時嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目擅自改為居住用途，堅決打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機(jī)行為。隨后，廣州、 深圳、南京、成都、東莞也發(fā)文嚴(yán)禁將商辦類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽Ｉ虾７诸愰_展商辦項(xiàng)目清理整頓。 此外， 溫州、成都進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公類用房分割和轉(zhuǎn)讓， 禁止以任何虛擬、劃線等無實(shí)體墻的形式進(jìn)行分割和轉(zhuǎn)讓。針對依法出讓的商業(yè)商務(wù)用地或商住用地的情況， 重慶規(guī)定申請修改控制性詳細(xì)規(guī)劃屬于整宗土地改變土地用途（用地性質(zhì)）的情況，國土部門應(yīng)報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)收回國有土地使用權(quán)。

2017 年商辦調(diào)控城市

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    地方因地制宜去庫存。 1 月 11 日， 河南省發(fā)布《關(guān)于完善住房供應(yīng)體系加快發(fā)展住房租賃市場的若干意見》， 強(qiáng)調(diào)增加住房租賃市場供應(yīng)。 1 月 12 日，《南京市“十三五”國土資源保護(hù)和利用規(guī)劃》 圍繞“去庫存”，適度控制市場不成熟區(qū)域住宅用地上市量，根據(jù)需求精準(zhǔn)投放商業(yè)辦公類用地。 3 月 15 日， 河南省召開農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議， 著重農(nóng)民工市民化工作，積極有序推動農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶。 沈陽出臺的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》 繼續(xù)對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生(畢業(yè)未超過 5 年，下同)購買商品住房給予契稅全額補(bǔ)貼政策。6 月 13 日， 邵陽市人民政府出臺《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，提出根據(jù)房地產(chǎn)庫存情況，科學(xué)調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)劃和規(guī)模， 加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度。部分省市大力推進(jìn)商辦庫存去化。 1 月 9 日， 蘇州出臺《關(guān)于加快引導(dǎo)推進(jìn)蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫存工作的實(shí)施意見（試行）》，針對建設(shè)單位已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)、尚未開發(fā)建設(shè)完成或已竣工尚未實(shí)現(xiàn)銷售的商業(yè)辦公用房或項(xiàng)目，實(shí)施分類處置政策，通過調(diào)整用地規(guī)劃政策、促進(jìn)銷售利用政策，加快推進(jìn)商辦庫存去化。2 月 28 日， 莆田市日前下發(fā)《關(guān)于加快化解商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存的通知》， 通知提出對尚未開發(fā)建設(shè)的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目用途轉(zhuǎn)型。 5 月 16 日， 安徽省七部門發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》， 要求進(jìn)一步加強(qiáng)非住宅商品房供應(yīng)管理、多渠道消化非住宅商品房庫存、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析和風(fēng)險防控。其中，個人因房屋被征收選擇貨幣化安置的，被征收人可用其持有的“購房券”購買非住宅商品房。

    三. 嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加大監(jiān)管力度防范金融風(fēng)險

    1、中央強(qiáng)調(diào)維護(hù)金融安全和穩(wěn)定， 促進(jìn)金融財稅改革持續(xù)推進(jìn)

    貨幣政策強(qiáng)調(diào)注重穩(wěn)健中性。 1 月 6 日，中國人民銀行工作會議強(qiáng)調(diào)， 要保持貨幣政策穩(wěn)健中性，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，調(diào)節(jié)好流動性閘門，保持流動性基本穩(wěn)定。 2 月 21 日，中共中央政治局召開會議指出，實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)，要穩(wěn)定和完善宏觀經(jīng)濟(jì)政策，繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。4 月 1 日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開 2017 年第一季度例會，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，實(shí)施好穩(wěn)健中性的貨幣政策，維護(hù)流動性基本穩(wěn)定，引導(dǎo)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長。 7 月 4 日， 中國人民銀行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報告（2017）》 指出， 要實(shí)施好穩(wěn)健中性的貨幣政策，保持流動性合理適度、基本穩(wěn)定，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好的貨幣金融環(huán)境。 8 月 11 日， 2017 年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告明確， 下一階段繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策，處理好穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控總量的關(guān)系。 12 月 18 日至 20 日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出， 2018 年穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。

中央關(guān)于保持貨幣政策穩(wěn)健中性表態(tài)

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    加強(qiáng)金融管控，防范金融風(fēng)險。 2017 年以來， 各部委多次強(qiáng)調(diào)防控金融風(fēng)險，均強(qiáng)調(diào)把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置。 2 月 14 日， 中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第 4 號》文，對私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金等 5 種行為進(jìn)行規(guī)范。 2 月 17 日， 央行發(fā)布 2016 年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，要求嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購，把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置，加強(qiáng)對企業(yè)債務(wù)風(fēng)險、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和流動性變化情況、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險等領(lǐng)域的風(fēng)險監(jiān)測分析。 4 月 10 日，中國銀監(jiān)會關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控工作的指導(dǎo)意見提出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險監(jiān)測機(jī)制， 將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)測范圍，定期開展房地產(chǎn)壓力測試。 7 月 14 日-15 日， 全國金融工作會議提出要提高防范化解金融風(fēng)險能力， 以強(qiáng)化金融監(jiān)管為重點(diǎn)，以防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險為底線， 同時設(shè)立國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會，強(qiáng)化人民銀行宏觀審慎管理和系統(tǒng)性風(fēng)險防范職責(zé)。 8 月 15 日， 國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》，要求積極防范企業(yè)債券領(lǐng)域地方政府債務(wù)風(fēng)險。 12 月 18 日， 中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要做好重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防范和處置，堅決打擊違法違規(guī)金融活動，加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)監(jiān)管制度建設(shè)。

各部委關(guān)于金融風(fēng)險表態(tài)

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    積極推進(jìn)金融財稅創(chuàng)新改革。 隨著租售并舉住房體系的推進(jìn)，與其配套的金融改革和工具也實(shí)現(xiàn)了重大突破。 10 月 23 日，國內(nèi)首單央企租賃住房 REITs、首單儲架發(fā)行 REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃獲得上海證券交易所審議通過。產(chǎn)品總規(guī)模 50 億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制。 12 月 26 日，中國首單民企長租公寓儲架類權(quán)益型REITs-高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃獲得上海證交所通過，開創(chuàng)了民企長租公寓資產(chǎn)證券化新篇章。 財稅方面， 12 月 5 日，湖南發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)信息共享深化業(yè)務(wù)協(xié)作的通知》， 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)交易稅收服務(wù)與管理，落實(shí)“先稅后證”管控機(jī)制。

    2、從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控，全面收緊房地產(chǎn)資金端口

    中央部署規(guī)范購房融資行為，嚴(yán)禁違規(guī)提供購房首付融資。 在房地產(chǎn)調(diào)控升級的大背景下，監(jiān)管層對資金違規(guī)流入樓市進(jìn)行了嚴(yán)控。 11 月 6 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作，要求嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對首付資金來源審核力度。明確嚴(yán)禁“首付貸”，強(qiáng)化對個人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)禁資金挪用于購房。從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控也成為地方房地產(chǎn)調(diào)控重要措施。 從已出臺的相關(guān)政策來看， 金融口從企業(yè)投資和個人消費(fèi)兩個端口發(fā)力，加強(qiáng)金融特別是信貸管控。投資端：加強(qiáng)企業(yè)投資風(fēng)險管控，不斷警示金融風(fēng)險。 9 月 5 日， 湖北省印發(fā)《省政府國資委關(guān)于謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)的通知》 強(qiáng)調(diào)， 湖北省出資企業(yè)及其各級子企業(yè)對房地產(chǎn)新增投資持謹(jǐn)慎原則，嚴(yán)控風(fēng)險。同時，要求在建、在售房地產(chǎn)要加快建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。 10 月 26 日， 北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資工作的通知》，強(qiáng)調(diào)各區(qū)開展棚戶區(qū)改造時，不得將公益性資產(chǎn)、儲備土地注入融資平臺公司；不得承諾將儲備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源；不得利用政府性資源干預(yù)金融機(jī)構(gòu)正常經(jīng)營行為；不得違反法律法規(guī)等規(guī)定，以出具擔(dān)保函、承諾函、安慰函等任何形式為融資平臺公司融資提供擔(dān)保。需求端：一方面，嚴(yán)禁個人消費(fèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。 9 月 8 日， 中國人民銀行營業(yè)管理部、北京市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《北京市銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》要求， 北京市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對個人經(jīng)營性貸款和個人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況； 9 月 12 日， 人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個人消費(fèi)貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》， 嚴(yán)禁個人消費(fèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。 9 月 20 日， 中國人民銀行廣州分行、中國銀監(jiān)會廣東監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場》的通知，指出嚴(yán)禁個人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營、投資及支付購房首付款或償還首付款借款等行為，不得發(fā)放無指定用途消費(fèi)貸，個人綜合消費(fèi)貸最高額度不準(zhǔn)超過 100 萬元，最長貸款期限不得超過 10 年，對已抵押房產(chǎn)，在未還清全部貸款前，不得再次抵押貸款。 9 月 26 日， 江西銀監(jiān)局聯(lián)合人民銀行南昌中心支行下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個人非按揭類貸款管理防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的通知》，督促轄內(nèi)銀行業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步加強(qiáng)個人非按揭類貸款管理，嚴(yán)防借款人通過非按揭渠道違規(guī)融資用于購房，嚴(yán)禁發(fā)放以住房為抵押且無明確用途的貸款。同時，緊急部署開展個人非按揭類貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場檢查。 11 月 28 日，《廣東省住房公積金資金流動性風(fēng)險預(yù)警和管理的指導(dǎo)意見》 提出， 將住房公積金個人住房貸款率 85%設(shè)為預(yù)警臨界點(diǎn)，按照預(yù)警等級由低到高分為三個等級，嚴(yán)格防控風(fēng)險。另一方面，支持熱點(diǎn)城市房貸利率包括首套房貸利率調(diào)整。 9 月北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮 5%至 10%成為主流。 9 月 19 日， 人民銀行營業(yè)管理部回應(yīng)稱， 房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向。 對此，人民銀行營業(yè)管理部積極支持。

    四. 住房制度建設(shè)逐步完善，從頂層設(shè)計到實(shí)際落實(shí)過渡

    1、加快住房租賃市場發(fā)展，推進(jìn)租購并舉住房制度建設(shè)

    中央不斷完善住房租賃制度，加快推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)。 住房租賃市場的發(fā)展， 是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)。 1 月 10日， 住建部、 財政部印發(fā)《關(guān)于做好城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼工作的指導(dǎo)意見》， 明確租賃補(bǔ)貼具體政策，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的租金水平、補(bǔ)貼申請家庭支付能力以及財力水平等因素，分檔確定租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)。 7 月 20 日， 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》， 要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。 同時選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市開展首批試點(diǎn)。各地積極推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。 在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應(yīng)，加快住房租賃市場發(fā)展， 12 個試點(diǎn)城市均陸續(xù)公布了住房租賃扶持政策。 從試點(diǎn)實(shí)施方案看，各地均從保障承租人權(quán)益、供給、金融、財稅、監(jiān)管等方面進(jìn)行細(xì)化。同時， 北京、上海、無錫、煙臺、銅陵、洛陽、海南、云南、江西等省市雖未列入試點(diǎn)，但也出臺保障租賃、積極探索建立“租購?fù)瑱?quán)”制度等措施。 其中，北京租賃新政首次對保障承租人權(quán)益享有更多均等化城市服務(wù)做出具體規(guī)劃， 平衡租房與購房的權(quán)益性鴻溝。浙江確定在溫州、紹興、嘉善、義烏開展省級住房租賃試點(diǎn)。此外， 雄安新區(qū)管委會也在 9 月宣布，采取六項(xiàng)措施強(qiáng)化房屋租賃服務(wù)與監(jiān)管，將房租調(diào)控納入調(diào)控范圍。

2017 年出臺住房租賃扶持政策城市一覽

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    具體來看，各地培育住房租賃市場的方案主要集中體現(xiàn)在以下幾個方面：加大住房租賃市場供應(yīng)。 在增加租賃住房方面， 除武漢、沈陽、成都、南京、合肥、杭州、鄭州規(guī)定部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房外， 出臺租賃方案的城市均有針對性政策進(jìn)一步保障租賃住房用地供應(yīng)。上海公開出讓位于浦東張江、前灘和嘉定新城的土地采取“只租不售”模式，深圳針對福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建的人才住房和保障性住房也規(guī)定“只租不售”，南京新建用于長期租賃的商品房在出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”； 廣州、佛山、 肇慶、 鄭州、 武漢、南京、深圳、杭州等城市允許改建商品房用于租賃；佛山、成都、鄭州、合肥、武漢、深圳等城市則通過新建人才公寓或者貨幣化保障等方式，滿足新就業(yè)大學(xué)生和技術(shù)工人的住房租賃需求。 9 月 18 日，成都《拍賣土地建設(shè)租賃住房管理暫行辦法》要求，通過市場化方式拍賣土地，土地競得人按約定建設(shè)租賃住房，拍賣土地建設(shè)租賃住房包括無償移交方式和競得人自持方式。 另外，廣州、武漢、深圳提出發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)， 鼓勵將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租，規(guī)范管理。利用集體土地建設(shè)租賃住房開始正式推進(jìn)落地。 國土資源部、住建部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等 13 個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。 9 月末國土資源部召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動會，提出要優(yōu)化用地管理流程，保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng)，盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)土地利用“騰籠換鳥”，保障項(xiàng)目配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施用地等。 11 月， 鄭州、北京兩個試點(diǎn)城市相繼發(fā)布了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)方案，標(biāo)志著集體土地建設(shè)租賃租房開始進(jìn)入政策落實(shí)階段。 9 月 18日，成都《拍賣土地建設(shè)租賃住房管理暫行辦法》要求，通過市場化方式拍賣土地，土地競得人按約定建設(shè)租賃住房。加快培育住房租賃市場供應(yīng)主體。 此次出臺租賃試點(diǎn)方案的大部分城市均鼓勵發(fā)展國有住房租賃企業(yè)，其中成都、沈陽、深圳、杭州、武漢、南京等城市均要求到年底要組建一定數(shù)量的國有住房租賃公司，將租賃企業(yè)培育數(shù)量進(jìn)行量化考核。南京要求 2017 年國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于 14 家；成都將組建或改建 3 到 4 家國有住房租賃公司；深圳提出 2017 年底前籌建 3-5 家國有住房租賃企業(yè)；杭州提到市級層面發(fā)展 2 家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)，區(qū)級層面確定至少 1 家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點(diǎn)；沈陽規(guī)定在 2017 年末前組建 2 家國有住房租賃平臺公司。另外，廣州、武漢、杭州、深圳、 肇慶、 鄭州、北京、合肥、南京、成都、沈陽、云南等省市鼓勵發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)，開展規(guī)模化、集約化、專業(yè)化住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，并積極引導(dǎo)房企從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。為承租人賦權(quán)成為大部分城市制定租賃試點(diǎn)方案的主要方向。 廣州、 南京和江西明確將“租購?fù)瑱?quán)”寫入試點(diǎn)方案，煙臺提到探索建立“購租同權(quán)” 制度，杭州提出“租購?fù)?rdquo;。而其他城市如武漢、 沈陽、鄭州、 成都、合肥、深圳、上海等發(fā)布的試點(diǎn)方案均提出給予租房群體在醫(yī)療衛(wèi)生、住房公積金、就業(yè)、法律等方面享有基本公共服務(wù)的保障， 其中沈陽要求建立承租人居住證權(quán)利清單，不斷擴(kuò)大承租人權(quán)利。 部分城市如杭州、南京、武漢、沈陽、銅陵還對承租人落戶及子女入學(xué)等方面予以規(guī)定；鄭州提出允許承租人在居住地落戶，并享有承租人子女義務(wù)教育相對就近入學(xué)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)；無錫增設(shè)租賃住宅落戶政策；上海明確常住居民租戶享有子女義務(wù)教育；北京規(guī)定租房可落戶， 符合條件的京籍集體戶口子女可在租房所在區(qū)入學(xué)，本市戶籍居民承租公租房和直管公房可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。

    提供金融財稅政策支持。 武漢、成都、北京、深圳、杭州五城市在試點(diǎn)方案中明確提出支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，吸引社會化投資，多渠道籌集資金，同時支持符合條件的租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品；浙江省也確定在溫州、紹興、嘉善、義烏五地積極推進(jìn) REITs 試點(diǎn)。 財稅政策方面，部分城市如廣州、武漢、沈陽、成都、鄭州、合肥、杭州等積極推進(jìn)公租房貨幣化，堅持租補(bǔ)并舉、以補(bǔ)為主的租賃補(bǔ)貼方式。此外，部分城市對個人或租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠。如廣州、杭州、深圳、成都、南京、武漢、肇慶等針對個人和中介機(jī)構(gòu)的稅收優(yōu)惠進(jìn)行細(xì)化，提出對個人出租住房的，減按 1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過 3 萬元的， 2017 年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策； 對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃居間代理服務(wù)，適用 6%的增值稅稅率。對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，按照 5%的征收率繳納增值稅。 鄭州規(guī)定個人出租房屋的，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅暫減按 4%征收；對個人出租房屋取得的所得暫減按 10%征收；合肥則對達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)、符合政策的住房租賃企業(yè)給予獎補(bǔ)。搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，建立住房租賃信用管理體系。 出臺租賃試點(diǎn)方案的城市均提到要推廣線上線下租賃服務(wù)一體化，建立并完善住房租賃交易服務(wù)平臺。10 月 31 日， 北京《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》 正式實(shí)施，住房租賃監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺同步上線運(yùn)行，目前已有四家住房租賃服務(wù)平臺同步上線運(yùn)行。 隨后， 廣州、成都、武漢、浙江等省市也先后推出住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。另外， 武漢和杭州、成都、南京分別推出“互聯(lián)網(wǎng)+租賃”、“互聯(lián)網(wǎng)+城市” 及“互聯(lián)網(wǎng)+”服務(wù)， 構(gòu)建全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺，融合房管、公安等市政府相關(guān)部門服務(wù)功能，加強(qiáng)對出租屋和流動人口信息的采集。 杭州租賃市場改革更是引入互聯(lián)網(wǎng)征信，市房管局和阿里巴巴、芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”， 住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺于 9 月 29 日正式上線試運(yùn)行。加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管。 南京、成都等城市將信用記錄納入信用信息共享平臺，建立住房租賃信用管理體系，實(shí)行“紅名單”和“黑名單”類管理制度。 天津在全國率先將住房租賃企業(yè)納入備案管理范圍。 10 月 30 日，廣州一連出臺 3 份有關(guān)房屋租賃的文件，從多角度規(guī)范房屋租賃市場。其中，《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》開啟租賃合同“線上線下”備案模式，《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》 嚴(yán)禁群租房， 禁止“膠囊公寓”， 并首次明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于 5 平方米，《廣州市住房租賃合同》示范文本讓租房簽約有范本可依。

    2、北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理?xiàng)l例正式落地，樓市“回歸居住”更進(jìn)一步

    北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理?xiàng)l例正式落地，完善住房供應(yīng)體系建設(shè)。 8 月 3 日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委對《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》、《關(guān)于印發(fā)<北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行） >的通知》公開征求意見。 9 月 20 日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合三部委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了未來五年供應(yīng) 25 萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)，著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。 辦法自 2017 年 9 月 30 日起正式實(shí)施，規(guī)定其供應(yīng)對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，單身應(yīng)當(dāng)年滿 30 周歲，離異的應(yīng)滿 3 年；對非本市戶籍的“新北京人”分配比例應(yīng)不少于 30%。

    選址方面優(yōu)先安排在交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。共有產(chǎn)權(quán)住房在落戶、入學(xué)上和購買其他普通商品住房政策一致，同時也對轉(zhuǎn)讓提出限制，政府所持份額暫不出售，強(qiáng)調(diào)優(yōu)先滿足剛需，進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期，促進(jìn)住房回歸居住屬性。推動住房制度改革，對全國形成示范效應(yīng)。 北京發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房對全國其他城市后期的住房制度改革也將形成良好的示范。 9 月 14 日， 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，支持北京、上海深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，鼓勵兩市結(jié)合本地實(shí)際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。 北京已提出未來五年供應(yīng) 25 萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)，著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求； 廣東省跟進(jìn)探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，根據(jù)定價標(biāo)準(zhǔn)及個人出資數(shù)額，確定個人和政府或者個人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)。 10 月 2 日，福建出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的八條措施》， 明確福州、廈門兩市今年年底前啟動一批共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)并出臺共有產(chǎn)權(quán)住房的具體管理辦法。 未來，推出共有產(chǎn)權(quán)住房制度的城市或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)圍。

    五.戶籍、土地等改革穩(wěn)步突破，加快推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)

    1、深化戶籍制度改革， 推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

    加快戶籍制度改革落地，推動人口均衡發(fā)展。 兩會提出要扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，深化戶籍制度改革，今年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶 1300 萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。 1 月25 日， 國務(wù)院印發(fā)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030 年）》，提出優(yōu)化人口空間布局，加快推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)人口流動的合理預(yù)期，暢通落戶渠道，到 2020年實(shí)現(xiàn) 1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。規(guī)劃明確提出要實(shí)施人口均衡發(fā)展國家戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)注重人口內(nèi)部各要素相均衡、人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互動、人口與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)、人口與資源環(huán)境相適應(yīng)的戰(zhàn)略導(dǎo)向。地方積極響應(yīng)中央政策。 8 月 22 日，《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020）》提出在全省范圍內(nèi)取消農(nóng)業(yè)、非農(nóng)業(yè)以及其他所有戶口性質(zhì)劃分，實(shí)行城鄉(xiāng)戶籍“一元化”登記管理； 居住、工作達(dá)到一定條件，享有的公共服務(wù)達(dá)到戶籍市民水平的常住人口可落戶城鎮(zhèn)。 濟(jì)南、無錫均提出取消投資納稅、購買房屋等落戶限制，調(diào)整完善人才引進(jìn)、政策遷入、親屬投靠、居住就業(yè)等落戶標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)省會城市中心、次中心、衛(wèi)星城不同區(qū)域發(fā)展需要，實(shí)行分區(qū)域分類別戶口遷移政策。 10 月 10 日，《杭州市居住證積分管理辦法（試行）》 開始向公眾征求意見， 將《居住證》持有人的個人情況和實(shí)際貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的分值， 按積分分值享受相應(yīng)的公共服務(wù)或申請積分落戶。 成都提出將于 2018 年 1 月 1 日，實(shí)施條件入戶和積分入戶“雙軌并行” 的戶籍政策。12 月 1 日， 上海印發(fā)修訂后的《上海市居住證申辦實(shí)施細(xì)則》，對持證人在上海市享有勞動就業(yè)，參加社會保險并享受義務(wù)教育等基本公共服務(wù)做出細(xì)化和完善。進(jìn)一步調(diào)整放寬人才準(zhǔn)入政策， 著力深化戶籍制度改革。 7 月成都“蓉漂計劃”推行“先落戶后就業(yè)”； 鄭州提出外來務(wù)工人員參加社保滿 2 年，本人和直系親屬可落戶； 無錫降低市外戶籍準(zhǔn)入門檻，取消投資納稅、 60 平方米購房限制等政策， 準(zhǔn)予符合條件的非本市戶籍居民、 配偶和未成年子女落戶。 8 月濟(jì)南戶口遷移新政全面放開大中專畢業(yè)生落戶限制； 浙江明確實(shí)施因城而異分類有序的落戶政策， 被評為優(yōu)秀農(nóng)民工榮譽(yù)稱號的人員可申請落戶。 11 月廣州引進(jìn)人才入戶年齡限制較之前放寬 5歲；武漢提出大學(xué)畢業(yè)生年齡不滿 40 周歲，憑畢業(yè)證即可申請落戶，碩士、博士不受年齡限制。此外，多地還對保障人才安居做出規(guī)定。昆山提出本科及以上學(xué)歷的人才購房將不被限購，同時部分人才將享受到最高 300 萬的購房補(bǔ)貼。 武漢連發(fā)三項(xiàng)留漢大學(xué)畢業(yè)生新政， 從落戶、安居和薪酬 3 個方面做出規(guī)定。其中，提出大學(xué)畢業(yè)生以低于市場價 20%買到安居房、以低于市場價 20%租到租賃房； 新政還制定專科 4萬元、本科 5 萬元、碩士 6 萬元、博士 8 萬元的最低年薪標(biāo)準(zhǔn)。蕪湖在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)對購買首套住房的本科及其以上學(xué)歷高校畢業(yè)生給予 2 萬元購房補(bǔ)貼。

    2、土地改革持續(xù)推進(jìn)落實(shí)， 加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用

    土地改革不斷深化。 1 月 22 日， 國土資源部印發(fā)了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點(diǎn)方案》，對全面開展完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點(diǎn)作出部署，要求到 2018 年年底，在相關(guān)地區(qū)建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場要求，產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地二級市場。2 月 4 日， 國務(wù)院印發(fā)《全國國土規(guī)劃綱要（2016—2030 年）》，對國土空間開發(fā)、資源環(huán)境保護(hù)、國土綜合整治和保障體系建設(shè)等作出總體部署與統(tǒng)籌安排， 首個全國性國土開發(fā)與保護(hù)的戰(zhàn)略性、綜合性、基礎(chǔ)性規(guī)劃印發(fā)。 綱要明確到 2020 年，全國主體功能區(qū)布局基本形成，國土空間布局得到優(yōu)化；到 2030 年，以重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)、城市群、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)為支撐，重要軸帶為主干的新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化格局基本形成，人口集疏更加有序，城市文化更加繁榮，全方位對外開放格局逐步完善，國際競爭力顯著增強(qiáng)。 為了進(jìn)一步深入推進(jìn)改革試點(diǎn)，更好地總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)， 11 月 4 日十二屆全國人大常委會第三十次會議通過決定，北京市大興區(qū)等 33 個農(nóng)村土地制度改革期限延長一年至 2018 年 12 月 31 日。積極推進(jìn)土地存量進(jìn)一步高效利用。 一方面以舊城改造改造為重點(diǎn)，增加建設(shè)用地有效供給。 12 月 1 日，住建部在廈門召開老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會，提出將在廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花和寧波等 15 個城市開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，以探索城市老舊小區(qū)改造新模式。另一方面，利用產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、工業(yè)用地等轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)，建設(shè)住宅、租賃住房等。 深圳明確，急需的公共設(shè)施、公益事業(yè)等用地實(shí)行短期租賃，租賃年限不得超過五年；工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行長期租賃，租賃年限不少于五年且不超過二十年。廣州規(guī)定，工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過 10 年；彈性年期出讓的土地使用權(quán)出讓年限不得超過 20 年。防止小產(chǎn)權(quán)房通過登記合法化。 中央層面， 9 月 20 日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，針對目前各地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門要加強(qiáng)配合，共同協(xié)商推動地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時解決問題，防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。地方層面， 7 月 15 日，湖南省《關(guān)于進(jìn)一步做好不動產(chǎn)登記工作的通知》， 明確要求妥善辦理有房屋所有權(quán)證無國有土地使用證的不動產(chǎn)登記， 但不得為“小產(chǎn)權(quán)房”辦理不動產(chǎn)登記。

    3、深化區(qū)域協(xié)同發(fā)展， 構(gòu)建一體化發(fā)展新格局

    加快培育特色小鎮(zhèn)，助推新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。 1 月 18 日國務(wù)院新聞辦公室召開了改善農(nóng)村人居環(huán)境工作進(jìn)展情況的新聞發(fā)布會，指出未來特色小鎮(zhèn)將堅持有重點(diǎn)發(fā)展、有條件發(fā)展，有特色發(fā)展。 4 月 11 日，住建部和中國建設(shè)銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)商業(yè)金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》，強(qiáng)調(diào)要加大商業(yè)金融的支持力度，積極引導(dǎo)社會資本進(jìn)入小城鎮(zhèn)，堅持用新發(fā)展理念統(tǒng)籌指導(dǎo)小城鎮(zhèn)建設(shè)，全面提升小城鎮(zhèn)建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。 5 月 27 日，住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，提出以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)推薦比例不得超過1/3，要求地方政府不能盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)， 不能大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)。 12 月 4 日，國家發(fā)改委、國土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》， 提出要準(zhǔn)確把握特色小鎮(zhèn)內(nèi)涵。不能把特色小鎮(zhèn)當(dāng)成筐、什么都往里裝，不能盲目把產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游景區(qū)、體育基地、美麗鄉(xiāng)村、田園綜合體以及行政建制鎮(zhèn)戴上特色小鎮(zhèn)“帽子”。同時嚴(yán)防政府債務(wù)風(fēng)險、 嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向、 嚴(yán)格節(jié)約集約用地、 嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線。深化區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展。 第三批自貿(mào)區(qū)新增 7 地，分別為浙江、河南、湖北、四川、重慶、陜西、遼寧，加上此前上海、天津、福建、廣東，我國已有 11 個自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)。從區(qū)域布局來看，此次新設(shè)自貿(mào)區(qū)主要集中在中西部地區(qū)，自貿(mào)區(qū)建設(shè)由東部沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)了促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。 2 月 16 日，發(fā)改委、住建部印發(fā)《北部灣城市群發(fā)展規(guī)劃》，包括廣西、廣東、海南三?。ㄗ灾螀^(qū)）的 15 個城市都在規(guī)劃范圍內(nèi)，將會構(gòu)建打造“一灣雙軸、一核兩極”的城市群框架。其中，南寧市被定位為核心城市，將會建成特大城市和區(qū)域性國際城市，城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會有所側(cè)重。為強(qiáng)化城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，國務(wù)院陸續(xù)批復(fù)同意齊齊哈爾、 湛江、 太原、 徐州、 泰安、湘潭、 嘉興、 鶴崗等地至 2020 年的城市總體規(guī)劃， 明確在上述 8地確定的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理。 10 月 30 日， 人民銀行重慶營業(yè)管理部、國家外匯管理局重慶外匯管理部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持中國（重慶）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，推出 36 條舉措， 其中探索貿(mào)易結(jié)算便利化創(chuàng)新、 支持要素市場跨境現(xiàn)貨交易結(jié)算、 支持跨境保理業(yè)務(wù)發(fā)展、 支持貿(mào)易融資服務(wù)創(chuàng)新 4 條屬于重慶自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)獨(dú)有。 12 月 15 日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于同意設(shè)立中韓產(chǎn)業(yè)園的批復(fù)》， 同意在鹽城、煙臺、惠州三地設(shè)立中韓產(chǎn)業(yè)園。

    中央規(guī)劃建設(shè)雄安新區(qū)。 4 月 1 日，中央新設(shè)立了河北雄安新區(qū)，重點(diǎn)打造北京非首都功能疏解集中承載地，國家級新區(qū)擴(kuò)容至 19 個。 5 月 3 日，國土資源部黨組理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)（擴(kuò)大）會議計劃，將雄安新區(qū)作為國土資源管理改革試點(diǎn)和創(chuàng)新政策的先行先試區(qū)，重點(diǎn)從保障用地需求、土地供應(yīng)政策、城市地質(zhì)調(diào)查、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和土地稅費(fèi)相關(guān)政策等方面給予支持。 5 月 6 日，國務(wù)院副總理張高麗在安新縣主持召開雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)，要有力有序有效做好管控工作，堅決管住土地、管住房地產(chǎn)、管住周邊區(qū)域。同時，中共河北省委書記趙克志刊文《系好雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)第一顆扣子（治國理政·新思想新實(shí)踐）》，提出要嚴(yán)格對新區(qū)以及新區(qū)周邊、京冀交界地區(qū)的全面管控，防范和打擊炒地炒房炒房租投機(jī)等行為，切實(shí)管住地價房價和房租，滿足民眾住房需求，打造政策高地、成本洼地。

    4、扎實(shí)落實(shí)新一輪棚改工作， 穩(wěn)步推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

    棚戶區(qū)改造有序進(jìn)行， 貨幣化安置工作大力推進(jìn)。 1 月 10 日， 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、 國土資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造工作有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)要加速推進(jìn)棚改，依法依規(guī)控制棚改成本，科學(xué)規(guī)劃棚改騰空的土地，注重配套和環(huán)境建設(shè)，優(yōu)先安排出讓棚改騰空的土地，同步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 1 月 16 日， 全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議明確今年棚戶區(qū)改造新開工 600 萬套的目標(biāo)任務(wù)， 強(qiáng)調(diào)要加快棚改進(jìn)度。 同時，要求國務(wù)院有關(guān)部門將盡早下達(dá)中央補(bǔ)助資金，各地還要加快落實(shí)開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚戶區(qū)改造貸款，為加快棚改進(jìn)度創(chuàng)造條件，要繼續(xù)提高房地產(chǎn)庫存量大的城市棚改貨幣化安置比例。 2017 年兩會政府工作報告中提到，要因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例。 5 月 24 日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會議指出，從 2018 年到 2020 年再改造各類棚戶區(qū) 1500 萬套。 在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。 會議明確加大中央財政補(bǔ)助和金融、用地等支持，以改革創(chuàng)新的舉措、堅持不懈的韌勁啃下“硬骨頭”。 12 月全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作， 2018 年改造各類棚戶區(qū) 580 萬套。

近年棚戶區(qū)改造計劃量及完成量

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    地方響應(yīng)中央推進(jìn)棚改建設(shè)。 山東指出要大力提高棚改貨幣化安置比例，商品房庫存量大、市場房源充足的三四線城市和縣城基本實(shí)行貨幣化安置。 2 月 13 日， 山西省住建廳披露 2017 年對房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的工作目標(biāo)， 表示要加快實(shí)施城市棚戶區(qū)和城中村改造， 進(jìn)一步打通去庫存與棚戶區(qū)改造之間的通道， 加大棚戶區(qū)改造和城中村改造貨幣化安置力度，促進(jìn)庫存商品房改造為安置住房。 3 月 2 日， 淶水縣人民政府印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)調(diào)控商品房市場的若干規(guī)定》， 提出盤活存量土地，加大棚改力度，增加住房供給。 3 月 10 日， 滁州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》， 強(qiáng)調(diào)要做好棚戶區(qū)征遷安置工作。 6 月 12 日，三亞出臺《三亞市政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)管理暫行辦法》， 政府購買棚改服務(wù)并鼓勵多種所有制企業(yè)作為實(shí)施主體承接棚改服務(wù)。明確城市規(guī)劃目標(biāo)，助力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。 9 月 15 日， 臨安撤市建區(qū)， 正式成為杭州第十個轄區(qū)。 9 月 27 日，中共中央國務(wù)院對《北京城市總體規(guī)劃（2016 年-2035 年）》的批復(fù)提出要求稱，要嚴(yán)格控制城市規(guī)模，到 2020 年常住人口規(guī)?？刂圃?2300 萬人以內(nèi)，同時強(qiáng)調(diào)將深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，發(fā)揮北京的輻射帶動作用。9 月 28 日， 廣州發(fā)布《廣佛同城化“十三五”發(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》， 計劃將廣佛地區(qū)建成面向全球、服務(wù)全國的國際大都市區(qū)，成為引領(lǐng)和支撐珠三角建設(shè)世界級城市群的核心引擎。加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)綜合服務(wù)建設(shè)。 陜西、深圳對加強(qiáng)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)分別提出規(guī)劃， 并提出配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。 陜西《“十三五”全省老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》 規(guī)定，新建居住區(qū)應(yīng)按照建筑面積最低不少于每百戶 20 平方米的標(biāo)準(zhǔn)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。深圳《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干措施》面向社會公開征求意見， 提出新建居住（?。﹨^(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照深圳市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)要求建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，每個社區(qū)養(yǎng)老配套服務(wù)設(shè)施總建筑面積不少于 750 平方米。 10月 11 日， 濟(jì)南發(fā)布《關(guān)于新建小區(qū)社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用房規(guī)劃、建設(shè)和移交管理的通知》， 明確新建住宅小區(qū)需配備社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用房， 且須與住宅小區(qū)同步規(guī)劃、報批、建設(shè)、驗(yàn)收。 年末海南針對加強(qiáng)新建住宅小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理出臺政策，要求建設(shè)單位必須在新建住宅小區(qū)建設(shè)總量完成 80%前完成全部配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。加大力度推廣綠色建筑和裝配式建筑。 7 月 7 日，《上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》 強(qiáng)調(diào)全面提升綠色環(huán)保節(jié)能建設(shè)水平， 著力推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展。南京、廣州均對裝配式建筑占新建建筑的面積比例做出規(guī)定，到 2020 年實(shí)現(xiàn)裝配式建筑占新建建筑的面積比例達(dá)到 30%以上。 為進(jìn)一步規(guī)范和指導(dǎo)城市舊村合作改造類項(xiàng)目合作企業(yè)選擇工作，廣州市更新局就《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類項(xiàng)目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見》公開征求意見， 提出用地面積 30 公頃以上的舊村，村集體經(jīng)濟(jì)組織可選擇聯(lián)合體進(jìn)行合作改造。 11 月 29 日， 成都印發(fā)《<進(jìn)一步加快推進(jìn)我市成品住宅發(fā)展的實(shí)施意見>的實(shí)施細(xì)則（試行）》，細(xì)化成品住宅項(xiàng)目裝修設(shè)計規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。

    六. 展望： 堅持住房居住屬性， 長效機(jī)制與短期調(diào)控緊密銜接推動市場健康發(fā)展

    短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。 2018 年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)是要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線， 堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。同時，針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策， 因城、因區(qū)施策將持續(xù)發(fā)酵，城市群各級城市間調(diào)控將繼續(xù)協(xié)作發(fā)力，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房， 庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。 此外， 區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌也將重點(diǎn)推進(jìn)， 引導(dǎo)人口和住房需求合理分布。長效機(jī)制繼續(xù)深化促發(fā)展。 明年我國在落實(shí)“住有所居”目標(biāo)上將邁出實(shí)質(zhì)性步伐， 長效機(jī)制將是中長期房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)， 其中推進(jìn)住房制度改革明年的首要工作，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。 未來人口凈流入的大中城市將大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃， 加快培育和發(fā)展住房租賃市場， 試點(diǎn)城市相關(guān)租賃政策也將進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化。 推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展， 抓緊推進(jìn)住房租賃立法， 加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺， 推動住房租賃市場更加規(guī)范化、專業(yè)化。同時，也將分層次多渠道解決群眾住房問題， 扎實(shí)推進(jìn)棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及投資戰(zhàn)略研究報告》