2017年中國(guó)各線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、各線(xiàn)城市土地購(gòu)置面積、各線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額及各線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資額增速情況分析【圖】

    2017年下半年以來(lái)，全國(guó)樓市開(kāi)始全線(xiàn)進(jìn)入調(diào)整周期：全年一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)量分別同比下降29%、下降1%和上升14%，土地購(gòu)臵量分別同比下降3%、下降6%和27%。其中，三線(xiàn)城市由于棚改貨幣化安臵的持續(xù)效應(yīng)增速仍在相對(duì)高位，而二線(xiàn)城市樓市和地市雙雙出現(xiàn)下滑，對(duì)地方財(cái)政來(lái)源和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)均形成較大壓力。

各線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)網(wǎng)發(fā)布的《2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告》

各線(xiàn)城市土地購(gòu)臵面積增速

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各線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增速

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各線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資額增速

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    2018 年1 月，蘭州等地開(kāi)始邊際放松房地產(chǎn)政策，取消部分區(qū)域的限購(gòu)；另一方面， 2017 年下半年以來(lái)南京、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢等多個(gè)二線(xiàn)城市配合出臺(tái)人才引進(jìn)新政，降低外地人才落戶(hù)和購(gòu)房門(mén)檻以保障合理住房需求。在因城施策的背景下，部分二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策已出現(xiàn)邊際拐點(diǎn)。

    預(yù)計(jì)更多二三線(xiàn)城市有邊際松綁的需求，尤其是債務(wù)率高、投資依賴(lài)度較高、財(cái)務(wù)自給率低且土地財(cái)政依賴(lài)度高的城市。

部分二線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速

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部分二線(xiàn)城市土地成交規(guī)劃建筑面積增速

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    在今年金融去杠桿和地方融資收緊的大背景下，全國(guó)和地方財(cái)政壓力將上升，區(qū)域房產(chǎn)和地產(chǎn)調(diào)控政策仍有繼續(xù)邊際寬松的需求，主要由于：

    1）基建和房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的主要組成，是支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，分別占比全國(guó)固定資產(chǎn)投資比重近1/4，而前者高位回落或?qū)⒂|發(fā)后者托底的需求；

    2）估算基建資金來(lái)源中，債務(wù)融資和財(cái)政支出各占1/3，前者規(guī)模收縮將觸發(fā)后者補(bǔ)位的需求，而土地出讓收入占政府財(cái)政約40%，且以土地出讓收入償還的地方債務(wù)余額占比近40%。因此，目前短期調(diào)控政策已邊際見(jiàn)底，部分過(guò)嚴(yán)的行政措施將讓位于長(zhǎng)效機(jī)制，全年行業(yè)政策基調(diào)重點(diǎn)或?qū)囊种瀑Y產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)向支持合理租住消費(fèi)，龍頭估值修復(fù)空間將打開(kāi)，重申房地產(chǎn)板塊強(qiáng)于大市的評(píng)級(jí)，建議關(guān)注本文中所提的債務(wù)率高、投資依賴(lài)度高、土地財(cái)政依賴(lài)度高的二三線(xiàn)城市的樓市政策變化。