2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及2018年行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

    不同于之前通過(guò)南京、西安等案例推斷人才政策的作用，如今對(duì)于多數(shù)城市而言，其供給側(cè)有一定變化，市場(chǎng)的反饋不僅僅受人才政策的影響。短期來(lái)看，以南京為代表的熱點(diǎn)二線城市的約束因子在供給側(cè)。從1月的數(shù)據(jù)來(lái)看，南京已出現(xiàn)大幅（59%）的同比增長(zhǎng)，這主要源自12月房企取證態(tài)度積極，供應(yīng)迎來(lái)一輪高峰。人才政策所致的需求側(cè)變化，對(duì)應(yīng)需求的釋放要緩慢一些。傾向于認(rèn)為，多數(shù)二線城市的人才政策，對(duì)于預(yù)期的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)質(zhì)影響。而預(yù)期的形成要結(jié)合城市多方面因素加以考量，人才政策僅僅是一個(gè)側(cè)面。

    一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

    南京和合肥17年的銷售均呈現(xiàn)40%-50%的同比下降，但需求的彈性空間存在較大區(qū)別。1、從限購(gòu)以來(lái)單盤去化程度解讀，南京的核心區(qū)去化基本都是100%，限價(jià)不算太低的非熱點(diǎn)板塊去化也可達(dá)60%左右，但合肥自限購(gòu)以來(lái)去化100%的新盤較為罕見(jiàn)；2、從庫(kù)存角度，南京市場(chǎng)整體庫(kù)存去化周期基本保持在4-5個(gè)月，合肥則由去年最低的3個(gè)月左右上升至9-12個(gè)月；3、從房?jī)r(jià)角度，南京核心區(qū)一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重，較為夸張的區(qū)域，例如河西區(qū)新房?jī)r(jià)格折價(jià)率可高達(dá)36%。自限購(gòu)以來(lái)，合肥一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象越來(lái)越少，可見(jiàn)因限價(jià)導(dǎo)致的供需矛盾越來(lái)越少。相對(duì)而言，南京的需求更具彈性空間。

    對(duì)于需求彈性較高的區(qū)域（例如南京），市場(chǎng)對(duì)供給側(cè)的變化反應(yīng)會(huì)很大，人才政策則在另一層面促進(jìn)市場(chǎng)向好預(yù)期的達(dá)成；對(duì)于需求彈性偏弱的區(qū)域（例如合肥），供給側(cè)的變化對(duì)于實(shí)體的影響相對(duì)偏弱，人才政策則是結(jié)合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因子在一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)支撐市場(chǎng)復(fù)蘇。

南京與合肥商品住宅銷售面積同比

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

南京與合肥商品住宅銷售均價(jià)同比

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    從歷史觀中長(zhǎng)期人才政策的影響：2015年前后，選取了政策變動(dòng)最為顯著的三個(gè)城市，武漢、沈陽(yáng)以及成都進(jìn)行分析。武漢自2014年6月起開(kāi)始放松人才落戶準(zhǔn)入門檻，當(dāng)年9月底全面放松限購(gòu)。但相對(duì)于二線城市整體情況，全市銷售面積同比14年7月已回升至16%，較二線城市整體高28個(gè)百分點(diǎn)；沈陽(yáng)、成都則是在15年7、8月發(fā)布人才落戶政策，但并未帶動(dòng)兩市成交同比跑贏整體二線城市。同樣，取17年中期前調(diào)整人才落戶政策的城市，17年下半年平均銷售同比增幅與二線城市整體增速差距并未產(chǎn)生明顯變化，可見(jiàn)盡管政策花開(kāi)遍地，對(duì)于各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的滲透效應(yīng)不一。

    因此人才落戶政策對(duì)于地產(chǎn)銷售影響主要取決于兩方面：（1）之前非戶籍人口的住房需求是否被透支。（2）本地高校數(shù)量即本地高校學(xué)生數(shù)量。鑒于多數(shù)二線城市再度處于限購(gòu)狀態(tài)，一年來(lái)整體成交已出現(xiàn)30%的大幅下滑，預(yù)測(cè)，本地高校數(shù)量將對(duì)人才落戶政策對(duì)市場(chǎng)的滲透力影響較大。

各市應(yīng)屆畢業(yè)生可落戶口徑就業(yè)人數(shù)

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各市應(yīng)屆生外省遷入就業(yè)人口比重

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二線城市及2017年中期調(diào)整程城市銷售面積同比

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2017年上半年全國(guó)主要城市人才凈流入率

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二線城市及2017年中期調(diào)整程城市銷售面積同比

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西安、長(zhǎng)沙、武漢與二線城市整體銷售面積同比增速差

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西安、長(zhǎng)沙、武漢銷售均價(jià)

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西安、長(zhǎng)沙、武漢本科學(xué)校數(shù)量

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    二、2018年中國(guó)一二線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

    1、人才政策對(duì)地方需求的量化影響

    綜上所述，城市對(duì)于新政的受益程度可結(jié)合其科教情況加以考量。對(duì)去年4季度以來(lái)出臺(tái)人才相關(guān)政策的城市比對(duì)分析，量化其具體受益群體，加以測(cè)算對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)受益指數(shù)。

    人才政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要取決于如下三方面：政策強(qiáng)度、受益人口指數(shù)以及房地產(chǎn)投資吸引力強(qiáng)度。

    （1）政策強(qiáng)度。由于各地政策不一，對(duì)市場(chǎng)影響強(qiáng)度也有差異。例如青島全面放開(kāi)城鎮(zhèn)落戶，強(qiáng)度最大，而其他城市側(cè)重點(diǎn)主要在放開(kāi)中專生落戶或“先落戶后就業(yè)”，對(duì)不同城市依據(jù)寬松程度賦以不同的權(quán)重。

    （2）受益人口指數(shù)。對(duì)于放開(kāi)中專生落戶的城市，受益群體擴(kuò)容范圍即各地中專生就業(yè)人數(shù)：每年鄭州、合肥、天津擴(kuò)圍量分別達(dá)21.3、15.6、2.4萬(wàn)人，每年新增可落戶就業(yè)人口因此擴(kuò)大68%、100%以及20%，但中專學(xué)歷人群所受的約束主要在于購(gòu)買力（應(yīng)屆中專生平均收入為大學(xué)生的68%，往屆生落差遞增），預(yù)計(jì)，需求的增量預(yù)計(jì)在10%-30%。

    對(duì)于落戶前置于就業(yè)的城市而言，受益群體主要依然是本地新增就業(yè)人數(shù)。雖然對(duì)于落戶與就業(yè)相脫鉤的城市而言，其他地區(qū)就業(yè)的人口也可以于當(dāng)?shù)芈鋺?，但戶籍不僅僅對(duì)應(yīng)購(gòu)房資格，更大程度與醫(yī)療、教育等公共資源相對(duì)應(yīng)，因此落戶放開(kāi)與放松限購(gòu)有本質(zhì)區(qū)別。短期而言，新政帶來(lái)的職業(yè)性人口遷徙為時(shí)尚早。對(duì)于這些城市的重要變化來(lái)自于需求提前釋放。

    其一，符合落戶條件且在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生占總戶籍人口的比例可作為受益群體的重要衡量指標(biāo)，其二，外地畢業(yè)生占比有一定影響。對(duì)于多數(shù)城市而言，外地生落戶難度都要高于本地生，隨著落戶口徑的放寬，本地就業(yè)的外地生占比越高，受益程度越高。以落戶口徑內(nèi)的畢業(yè)生“市就業(yè)人口/全市戶籍人口”與“外省遷入就業(yè)人口/總就業(yè)人口”兩個(gè)指標(biāo)衡量受益人口指數(shù)。

    （3）房地產(chǎn)投資吸引力。對(duì)于地產(chǎn)投資吸引力強(qiáng)度越高的城市而言，受益人群轉(zhuǎn)換為實(shí)際需求的動(dòng)力越充足，被放寬的外地就業(yè)人口需求釋放也存在空間，以各地過(guò)去三年房?jī)r(jià)漲幅作為衡量指標(biāo)。

    結(jié)合各地大學(xué)生沉淀率，人才流動(dòng)數(shù)據(jù)、本地中專及高校畢業(yè)生數(shù)量等數(shù)據(jù)，得出目前這7城市的受益指數(shù)。根據(jù)的測(cè)算，合肥將最大限度地受益于政策放松，其次為鄭州、南京以及青島。

大學(xué)生沉淀率

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新增大學(xué)生/離開(kāi)大學(xué)生比重

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各市應(yīng)屆畢業(yè)生可落戶口徑就業(yè)人數(shù)

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各市應(yīng)屆生外省遷入就業(yè)人口比重

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各市近三年房?jī)r(jià)漲幅與可落戶本市就業(yè)應(yīng)屆生占全市戶籍人口比重

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各城市過(guò)去三年房?jī)r(jià)漲幅

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各城市受人才政策影響強(qiáng)度測(cè)算

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    展望2018年，重點(diǎn)的一二線城市，尤其是一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重的城市需要關(guān)注供給端的改善。對(duì)南京、合肥兩地的實(shí)地調(diào)研表明，目前的二線城市限價(jià)政策都有個(gè)別微調(diào)的痕跡，但共性是調(diào)整的幅度較小，且基本剛達(dá)到房企盈虧平衡線。預(yù)計(jì)限價(jià)邊際改善的蔓延并非無(wú)可能，對(duì)于高需求城市的促進(jìn)影響更為關(guān)鍵，市場(chǎng)也能在短時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)。而對(duì)于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策為代表的需求端促進(jìn)因素則會(huì)有更為平緩而綿長(zhǎng)的釋放周期。