華潤置地實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)健增長，主航道能力持續(xù)提升，整體局面再上新臺階[圖]

    華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)額40.1億元，同比增長28.1%，其中提供的住宅和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)面積1.36億平米；整體同比增加14.3%，呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長態(tài)勢。上半年，華潤置地的這一套組合拳再次體現(xiàn)出了穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢。“3+1”一體化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)勢不斷凸顯。

    2021年是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年，也是中國地產(chǎn)政策變局繼續(xù)深化之年，在宏觀形勢日趨復(fù)雜的大背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)經(jīng)受多重考驗。

    上半年，華潤置地(1109.HK)全面落實“降本、提質(zhì)、增效”目標(biāo)，堅持“聚焦中心城市，關(guān)注機會城市”的布局體系，切實推進多元化業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，再次實現(xiàn)了業(yè)績穩(wěn)健增長，多項指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，整體局面再上新臺階的良好勢頭。

    華潤置地在宏觀復(fù)雜環(huán)境下依然能實現(xiàn)全面高質(zhì)量發(fā)展，其背后有很多成功因素值得我們學(xué)習(xí)研究。同時，其也為中國房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢下應(yīng)當(dāng)如何適應(yīng)變局尋找穩(wěn)健發(fā)展提供了一個很好的參考典范。

    一，業(yè)績穩(wěn)健增長，超額完成半年目標(biāo)

    得益于中國高效的疫情防控措施，上半年全國整體經(jīng)濟持續(xù)向好，投資、消費活動持續(xù)活躍，華潤置地的整體業(yè)務(wù)也因此穩(wěn)健復(fù)蘇，并超額完成了半年目標(biāo)。

    總的來看，2021年上半年，華潤置地累計合約銷售1648億元，同比大漲48.7%，實現(xiàn)綜合營收737.4億元，按年大增63.8%；其中開發(fā)物業(yè)營業(yè)收入609.3億元，按年增長69.4%，租金收入83億元，同比增長63.4%。

2021年上半年華潤置地營收情況

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    2021年上半年，綜合毛利率為31.3%，比2020年同期的33.5%有所下降。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率同比下降27.1%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率同比上升69.8%。

2021年上半年華潤置地毛利率

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    華潤置地扣除投資物業(yè)評估增值后的核心股東應(yīng)占溢利99.1億元，同比增長18.3%，計入投資物業(yè)評估增值后的股東應(yīng)占溢利131.3億元，同比增長15.4%。實現(xiàn)每股股東應(yīng)占盈利1.84元，同比增長15.4%。

    同時，華潤置地持續(xù)恪守為股東創(chuàng)造價值回報的承諾，宣派本期股息每股0.173元（折合港幣0.208元），同比增長23.8%。

    在“三道紅線”、“集中供地”等房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管新時代下，財務(wù)健康指標(biāo)成為了房企最重要的考量因素。華潤置地是少數(shù)完全處于綠檔核心龍頭房企，尤其是其剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率常年維持在55%-60%左右，凈有息負(fù)債率常年維持在30%以下，財務(wù)的安全邊際很高。

    上半年，華潤置地的期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余948.5億元，同比大增55.7%，凈有息負(fù)債率37.4%，同比下降8.5個百分點?，F(xiàn)金短債比超過2.5，整體償債能力持續(xù)增強，不但明顯優(yōu)于三道紅線的監(jiān)管要求，也在2020年度的基礎(chǔ)上再次顯著優(yōu)化。

    在融資端，得益于背靠央企及自身規(guī)模優(yōu)勢，華潤置地通過集體內(nèi)部借款、銀行融資、非債務(wù)融資、供應(yīng)鏈融資、資產(chǎn)證券化融資、發(fā)債等多元化融資渠道有效化解資金壓力，始終保持著明顯優(yōu)于國內(nèi)絕大多數(shù)同行的低融資成本。比如，在2021年1月初，華潤置地在深交所發(fā)行一筆2024年到期的10億元住房租賃專項華潤置地債，年化票面利率僅為3.3%，在2021年5月發(fā)行的3筆合計60億元中期票據(jù)中，最低的年化也低至3.29%。

    截至2021年上半年，華潤置地的融資儲備564億元，為華潤置地的發(fā)展提供了雄厚的資本動能。其中銀行融資328億元，公開市場融資168億元，其他融資68億元，總?cè)谫Y成本僅3.88%，較2020年同期下降0.2個百分點。

2018-2021年華潤置地融資儲備及增長

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

2021年華潤置地融資儲備分布（單位：億元、%）

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    低融資成本不但體現(xiàn)的是華潤置地的強大綜合實力底蘊，也能為華潤置地得以擁有更大的優(yōu)勢參與業(yè)務(wù)拓展，這將直接體現(xiàn)在華潤置地經(jīng)營利潤率和回報率上的相對高水平。

    比如利潤率方面，華潤置地的綜合毛利率31.3%，其中開發(fā)物業(yè)毛利率27.1%，投資物業(yè)（含酒店）毛利率69.8%，相對遠(yuǎn)遠(yuǎn)好行業(yè)的平均值。

    不難想象，在華潤置地的優(yōu)秀財務(wù)能力底氣和積極順勢進取的戰(zhàn)略下，華潤置地未來的業(yè)績走強的確定性將越來高，反應(yīng)在資本市場的關(guān)注上，其被低估的估值同樣也可能因此得到水漲船高的抬升。

    二、“3+1”一體化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)勢不斷凸顯

    中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來面臨歷史性重大轉(zhuǎn)折的大趨勢下，行業(yè)規(guī)模及利潤增速整體放緩、傳統(tǒng)激進拿地開發(fā)快周轉(zhuǎn)模式難再持續(xù)，為順應(yīng)時代變化，房企紛紛探索多元化發(fā)展突圍的新思路。

    華潤置地很早之前就在業(yè)務(wù)多元化方面探索出適合自身發(fā)展的“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式，目前已經(jīng)形成了開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機聯(lián)動、聯(lián)合打造城市投資開發(fā)運營生態(tài)圈的成熟發(fā)展路徑。

    上半年，華潤置地的這一套組合拳再次體現(xiàn)出了穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢。

    在開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)方面，上半年，華潤置地實現(xiàn)全年目標(biāo)達(dá)成過半，開發(fā)物業(yè)簽約額穩(wěn)居行業(yè)前十，利潤率維持行業(yè)最高梯隊。期內(nèi)累計實現(xiàn)簽約銷售1648億元，同比增長48.7%，實現(xiàn)簽約面積963萬平方米，增長52.4%，值得注意的是，華潤置地已銷售尚未結(jié)算的簽約額2369.5億元，其中已鎖定在2021年下半年結(jié)算的開發(fā)物業(yè)營業(yè)額達(dá)到了1162.9億元，為下半年的業(yè)績繼續(xù)保持大幅增長打下的極高的確定性。

2021年上半年華潤置地簽約情況

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

2021年上半年華潤置地銷售分線城市占比

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    在經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，作為能為華潤置地提供長期穩(wěn)定性現(xiàn)金流，同時能對其他業(yè)務(wù)板塊相互賦能的最重要業(yè)務(wù)板塊，華潤在布局經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面一直傾注非常大的資源與力量，構(gòu)造出了深厚的產(chǎn)業(yè)護城河，相應(yīng)地也持續(xù)收獲了豐厚回報。

    上半年，受益于后疫情時期全國經(jīng)濟的確定性強勢向好，線下實體商業(yè)活動復(fù)蘇明顯，一二線的核心城市商圈寫字樓及酒店業(yè)務(wù)景氣明顯回升，從而帶動租金收入重回增長正軌，華潤置地包括購物中心，寫字樓和高端酒店等三大核心業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模效益再創(chuàng)新高。

    其中，華潤置地購物中心實現(xiàn)租金收入66億元，同比增長65.4%，出租率達(dá)到了96%，寫字樓實現(xiàn)租金收入9.4億元，同比增長29.8%，寫字樓出租率同比明顯回升；酒店實現(xiàn)營業(yè)收入7.4億元，同比增長110.2%，平均入住率49.7%，同比也穩(wěn)步提升17.7個百分點。

    與眾多同行對比，華潤置地的經(jīng)營性物業(yè)護城河到底能有多深厚？

    打個比方，截止上半年，華潤置地?fù)碛性跔I購物中心48個，總面積580萬平米，會員人數(shù)1750萬人，同比增加19%，帶動總零售額506億元，按年提升87.1%。其中，有38家零售額名列城市前三包括20家名列第一，規(guī)模在行業(yè)內(nèi)持續(xù)穩(wěn)居第一。

    不止購物中心數(shù)量領(lǐng)先，其高端商業(yè)運營能力也遙遙領(lǐng)先，合作的高奢侈品牌80家，合作的品牌超5000家，重奢購物中心、開業(yè)店鋪數(shù)量全國第一。

    同時，基于不同的購物中心，華潤還構(gòu)建了重奢萬象城、輕奢萬象城、標(biāo)準(zhǔn)型萬象匯、經(jīng)濟型萬象匯4條差異化產(chǎn)品線，很好地契合了不同消費層級的需求，帶動整體租金收入持續(xù)增長，回報率長期處于行業(yè)領(lǐng)先。

    在輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，以旗下的物業(yè)管理和商業(yè)輕資產(chǎn)運營服務(wù)商華潤萬象生活（1209.HK）為代表，截至上半年，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)額40.1億元，同比增長28.1%，其中提供的住宅和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)面積1.36億平米；整體同比增加14.3%，呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長態(tài)勢。

    在土儲方面，截止上半年，華潤置地總土儲增加至7098萬平米，包括開發(fā)性土儲5988萬平米，經(jīng)營性不動產(chǎn)土儲1110萬平米。同時，華潤置地進一步優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，期內(nèi)新增權(quán)益土儲714萬平米，新獲取項目33個。其中，一二線城市土儲的權(quán)益比重達(dá)86%，尤其是這些項目重點聚焦在粵港澳、長三角、京津冀、成渝經(jīng)濟圈四大區(qū)域以及九大國家中心城市等一二線城市，進一步為其未來長期盈利提升夯實了堅定基礎(chǔ)。

華潤置地總土儲增加

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    一個明顯的趨勢是，以物業(yè)管理為代表的輕資產(chǎn)管理模式成為越來越多房企垂直轉(zhuǎn)型的重點方向，這也是中國逐步進入高城鎮(zhèn)化時代后，地產(chǎn)行業(yè)的景氣賽道從物業(yè)建設(shè)與銷售開始物業(yè)管理，相對來說，這一新賽道高度契合國家對人民高質(zhì)量安居條件的政策期望，也擁有更長期穩(wěn)定的發(fā)展空間。

    華潤萬象生活依靠華潤集團大背景，業(yè)務(wù)拓展方面天然比大多同行擁有更好的發(fā)展底蘊，因此未來明顯具備在物業(yè)管理方面的穩(wěn)健發(fā)展確定性。

    總體而言，在中國核心城市片區(qū)長期景氣發(fā)展的時代趨勢下，隨著華潤置地“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式的長期推進，產(chǎn)業(yè)布局和競爭策略組合拳高質(zhì)量發(fā)展，多元化業(yè)務(wù)生態(tài)不斷完善，其未來的成長空間值得積極想象。