短短一年半時間，北京的房地產按揭貸款市場經歷了利率從基準利率（年化4.9%）八折上升到八五折、九折、九五折、基準無折扣，再到上浮5%，甚至如今普遍上浮10%（年化5.39%）的飆漲行情。
多位房地產分析師表示，近期房貸利率不斷上調的主要原因是銀行資金成本抬升。央行公布數據顯示，今年1月至4月，同業(yè)拆借月加權平均利率分別為2.78%、2.73%、2.74%和2.81%，整體出現上行趨勢。
對于此后按揭貸款利率是否會再次上調，多家銀行的信貸業(yè)務經理均表示不清楚，但并不排除這種可能性。
房貸利率一年多調，北京至少上浮10%
21世紀經濟報道記者采訪了解到，目前北京地區(qū)五大國有銀行、中信、招商等股份銀行均執(zhí)行首套房在基準利率基礎上浮10%，二套房基準利率基礎上上浮20%的房貸利率政策。
此外，民生銀行現已調整為首套住房按揭貸款利率上浮20%，二套上浮25%，光大銀行部分網點則已經停止按揭貸款業(yè)務。“其實把利率上調的比同業(yè)高許多，也是變相人為減少相關業(yè)務，目前按揭貸款我們做得就不多了。”民生銀行北京某網點個貸業(yè)務經理說。
據融360最新統計數據顯示，2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于基準利率1.135倍，相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，總體上升了23.01%。
為何北京市場房貸利率一調再調？
工商銀行北京某網點個貸業(yè)務經理解釋說，除了住房不炒的相關政策外，本次利率上調也是銀行自身要求使然。“雖然基準利率沒有變，但銀行的資金成本一直在上漲。還有就是從全國市場來看，一是很多地方首套房利率已經達到上浮15%－20%的水平，二是部分股份行、中小銀行的首套房利率也已經上浮20%，三是雖然2016年按揭貸利率僅3.92%，但2015年前按揭貸款利率多在6%以上，相比之下，我們5.38%的房貸利率并不算高。”
與房貸利率上調相對應的，是北京地區(qū)按揭貸款業(yè)務大幅度下滑，各銀行房貸額度相對充足。
據去年21世紀經濟報道記者調查了解到，去年6月到去年11月之間，房貸批貸時間大約在1周左右，放款時間卻往往在2個月以上，但如今這樣的情況已一去不復返，多家銀行房貸額度相對充足。
“只要利率能接受，申請的各項資料齊全，我們目前商業(yè)貸款批貸時間大多在三到五個工作日之間，放款時間則是過戶后一個月內。“上述工商銀行北京某網點個貸業(yè)務經理表示，“組合貸款和公積金貸款則看公積金那邊的反饋情況，會比商貸稍微慢一些。”
據中國人民銀行北京營業(yè)管理部最新發(fā)布的4月北京市貨幣信貸統計數據報告也顯示，4月末，北京市人民幣住戶貸款余額1.68萬億元，同比增長10.6%，比年初增加337.2億元，比上年同期少增699.5億元。
資金鏈緊張，房企海外發(fā)債量價齊升
買房的人資金成本在上漲，賣房的人也不那么好受。
隨著境內房地產企業(yè)融資受限，房企目光已轉向海外。僅就wind數據顯示，從2018年初到2018年5月22日，境內房地產企業(yè)已公告計劃發(fā)行的海灣債券就達61只，發(fā)行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。
“未來房地產海外融資的口子一定是朝收緊方向發(fā)展的。”同策房產咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“外匯局可以對海外發(fā)債后所得資金進入國內進行監(jiān)管，這也是對降低杠桿率，促進經濟高質量轉型要求。”
此外，雖然目前海外發(fā)債通道仍存，但利率卻呈現飆升趨勢。如毅德國際5月9日發(fā)行1.3億美元債券，利率已然高達12%，朗詩綠色集團4月發(fā)行的1.5億美元綠色優(yōu)先票據，利率也高達9.625%。而從平均成本上來看，wind數據顯示，2018年至今房企海外發(fā)債平均成本為6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4個百分點，比2016年更是大幅度提升1.74個百分點。
另一方面，從房地產企業(yè)海外發(fā)債公布的用途來看，多數屬于借新還舊。wind數據顯示，今年下半年，海外融資地產債到期規(guī)模564.75億元左右，2019年到期規(guī)模則達到1436.95億元，毅德國際發(fā)行的1.3億美元票據也公告說明多數用于償還債務。
“目前國內房企相對寬松的融資渠道就是公寓內租賃產品的資產證券化，但其他渠道都在收緊，預計今年房地產企業(yè)的資金鏈將會持續(xù)承壓。”張宏偉表示。
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